De TREVI-index sluit het 1e trimester 2012 af op 112,35

15/05/2012

“Morgen is het wellicht te laat”

De TREVI-index sluit het 1e trimester 2012 af op 112,35 en dat is een aanzienlijke stijging ten opzichte van het niveau in 31/12/2011 (111,02) Deze stijging bevestigt onze eerdere positieve analyse en zet ons er zelfs toe aan om nog iets optimistischer te zijn.

Op basis van de activiteit genoteerd in alle departementen (nieuwbouw- of secundaire markt) kunnen we een stijging voorspellen die iets hoger zou moeten liggen dan onze verwachtingen en aan het eind van dit jaar 2012 de 5 % naderen.

Toch moesten we enkele weken nog maar eens omzichtig zijn, zowel omwille van het trieste economische klimaat als een nog kwetsbare financiële context.

Ondanks deze combinatie van factoren en misschien ook omwille van het beleid van de ECB om, samen met de FED, de rentevoeten op een aantrekkelijk niveau te houden voor een redelijk lange periode, is het residentieel vastgoed opmerkelijk gezond.

Is alles rozengeur en maneschijn?

Omdat we u altijd eerlijke en transparante informatie willen geven, moeten we ons antwoord nuanceren. De volledige residentiële markt gericht op de gemiddelde en lage budgeten toont zich heel enthousiast, maar de markt van de duurdere prijsklasse blijft nog achter en biedt niet dezelfde optimistische perspectieven.

Het budget dat we als laag of gemiddeld bestempelen, hangt natuurlijk af van de provincie en van elke markt binnen deze provincies.

We merken nog een tweede duidelijke voelbare trend op die even belangrijk is: de opleving van de kleine privébeleggers op de residentiële vastgoedmarkt, vooral in Brussel. Dit is een heel positieve trend en wel om verschillende redenen:

  • Dit bevestigt het goede imago van de residentiële markt die stabiliteit en geruststelling brengt voor de beleggers die het zwaar te verduren krijgen met andere beleggingsvormen.
  • Dit laat toe om een verkoopritme te behouden (en zelfs versnellen) om zo het stijgingseffect te verlengen.

Enkele veelzeggende voorbeelden: het succes van de UPSITE-toren (meer dan 90 appartementen verkocht terwijl de ruwbouw nauwelijks gestart is), de verkoop van kleine appartementen in een oud appartementencomplex in het hart van de stad bij de Koningsgalerij (44 units: 30 % verkocht aan beleggers binnen een week).

Maar ook en dit is nog belangrijker: dit is een voorbode van de residentiële vastgoedmarkt van morgen.

Deze markt zal gekenmerkt worden door een dalend percentage van eigenaars ten voordele van een huurmarkt die zijn adelbrieven terugwint. De huurmarkt zal nog betere perspectieven bieden naarmate de omgeving heel stedelijk en internationaal is (Brussel is daar het beste voorbeeld van).

Uit al deze cijfers en de ramingen van de prijsstijgingen die we gegeven hebben, kunnen we dus wel afleiden dat tegen 2020 de sterke stijging van de woningnood (55.000 woningen nodig alleen al in het Brussels Gewest) en de aanzienlijke stijging van de prijzen die daaraan gekoppeld is logisch zullen leiden tot een toenemend belang van de huurmarkt, zowel aan de aanbodzijde als aan de vraagzijde.

Evident, omdat de koopkracht elk jaar zal dalen voor de lagere en gemiddelde inkomens. We denken dat het aandeel van eigenaars in de jaren 2015-2020 zal dalen en in het Brussels Gewest zal schommelen rond 40 % en +/- 65 % op nationale schaal in diezelfde periode.

We willen eraan herinneren dat de voorspelde stijging op de Brusselse markt in de komende maanden en jaren ook gevolgen zal hebben voor de omliggende en provinciale markten.

Eenvormige trends:

We stellen vast dat de stijging van de prijzen van de eigendommen varieert naargelang het prijsniveau. Ook interessant om op te merken, is dat de stijging gelijkmatig verdeeld is over het volledige grondgebied.

Eenmaal is geen maal! De indexen opgetekend in 2009, 2010 en 2011 wezen op duidelijke verschillen naargelang de economische situatie in het gewest.

Wel dit keer mag het hele grondgebied genieten van deze stijging.

We denken dat dit fenomeen een gevolg zou kunnen zijn van een trage economische heropleving en dus een nog scherpere daling van de werkloosheid. Hoe dan ook, in deze fase is het een niet mis te verstaan teken.

Het vertrouwen lijkt terrein te winnen en elke econoom zal dat bevestigen! Dit is een essentieel element voor een echte heropleving op lange termijn.

Conclusie van Eric Verlinden, TREVI gedelegeerd bestuurder

Een versterking van de markt die ons onze ramingen hoger doet bijstellen, een toename van de kleine beleggers, een behoud van de rentevoeten en zelfs een lichte daling tegen eind dit jaar, een dringende nood aan woningen voor alle sociale lagen van de bevolking en tot slot de vastgestelde eenvormigheid van de stijging zijn positieve parameters die veel actoren zullen blijven aantrekken.

We verwachten ook dat, indien de stijging van de Belgische vastgoedmarkt en de opleving van de internationale financiële markten in 2012 bevestigd zouden worden, buitenlandse investeerders ons land met steeds meer aandacht zullen volgen om de kansen te grijpen die ons land nog te bieden heeft en de fiscaal interessante voorwaarden die geboden worden aan (private) eigenaars van residentieel vastgoed.

Laten we duimen dat onze bestuurders de spelregels niet veranderen in de komende jaren en zo het risico lopen om een van de meest sociaal bewuste beleggingen onderuit te halen.