Dit moet je weten over de nieuwe regels rond woonkwaliteit in Vlaanderen

4/02/2021

Sinds 1 januari laatstleden geldt er in Vlaanderen een nieuw decreet rond de kwaliteit van woningen. Dat is onder andere van belang als je een woning (ver-)huurt. Wat moet je daarvan weten? Wat riskeer je als een woning verhuurt die niet aan de normen voldoet?

Als je een woning of appartement (ver-)huurt moet die aan een aantal kwaliteitseisen voldoen. Die voorwaarden verschillen naargelang het gewest waar de woning ligt. De kwaliteitseisen gaan onder andere over de veiligheid van de elektriciteit en de gasaansluiting, de verluchting, het voorhanden zijn van een keuken, toilet en bad, de minimale oppervlakte en hoogte van de ruimtes, enz.

Categorieën ipv punten

Tot voor kort was het in Vlaanderen zo dat als bepaalde normen niet gehaald werden, je daar als verhuurder een aantal strafpunten voor kreeg. Vanaf 15 strafpunten was je pand ongeschikt om het te verhuren. Voor woningen die in het Vlaamse gewest gelegen zijn gelden er sinds 1 januari laatstleden nieuwe regels. Meer bepaald worden de gebreken die er aan een woning kunnen zijn nu ingedeeld in categorieën.

Categorie 1 betreft daarbij kleinere gebreken die de leefomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die kunnen uitgroeien tor ernstige gebreken. Heeft een woning minstens 7 gebreken in categorie 1 dan kan ze ongeschikt verklaard worden. Gebreken van categorie 2 zijn zwaardere problemen. Het gaat daarbij om zaken die de leefomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid. Als er zo een gebrek is mag de woning niet verhuurd worden. Er zijn verder ook gebreken van categorie 3. Dat zijn ernstige gebreken die mensonwaardige leefomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. Bij zo’n gebrek is de woning ongeschikt en onbewoonbaar.

Waarschuwingsprocedure wordt mogelijk

De nieuwe regels maken het ook mogelijk om eerst een waarschuwingsprocedure te volgen veeleer dan dat men dadelijk tot een ongeschiktheids- of onbewoonbaarheidsverklaring overgaat. De bedoeling daarvan bestaat er in met de verhuurder tot een oplossing te komen waarbij die op korte termijn de gebreken in orde brengt.

Weet wel dat de gemeente of de stad waar het onroerend goed is gelegen niet verplicht is om zo’n waarschuwingsprocedure te volgen. Verder moeten de gebreken dan binnen de drie maand verholpen zijn bij gebreke waaraan er alsnog een procedure volgt tot ongeschiktheids- en onbewoonbaarheidsverklaring.

Conformiteitsattest

Om het bewijs te leveren dat de woning die je verhuurt voldoet aan de kwaliteitsnormen, kan je in Vlaanderen een conformiteitsattest aanvragen. Dat kan je doen bij de gemeente waar je woning ligt. Om te weten of je woning voldoet aan de minimale eisen voor woningkwaliteit, is een onderzoek van de woning nodig. Tijdens een controle ter plaatse beoordeelt een woningcontroleur de kwaliteit van de woning en ook de kwaliteit van het gebouw waarin je woning zich bevindt. Sommige gemeentes en steden eisen overigens dat je over zo’n conformiteitsattest beschikt (of in de toekomst zal beschikken) als je een woning of appartement wil (of zal gaan) verhuren.

Nietigverklaring

Als je huurwoning niet voldoet aan de normen, dan kan de huurder vragen dat de huurovereenkomst nietig wordt verklaard. Het is de vrederechter die bevoegd is voor een dergelijke procedure. Je kan dan op jouw beurt als verhuurder vragen dat je een termijn toegekend krijgt om de woning alsnog in orde te brengen.

Indien de vrederechter de huurovereenkomst nietig verklaart, moet je in principe als verhuurder de door de huurder betaalde huurgelden aan hem terugbetalen. Je huurder kan ook een schadevergoeding van jou vragen voor bv. de verhuis- en andere kosten die deze heeft. Je kan op jouw beurt een ‘bezettingsvergoeding’ vragen van de huurder die gebaseerd is op de objectieve huurwaarde van het pand, rekening houdende met de gebreken daaraan.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)