Coronavirus: De economie gaat een grote klap krijgen… Hoe zit het met vastgoed? 3 redenen om je gerust te stellen!

Het is geen geheim dat het coronavirus de economische vooruitzichten ernstig zal beïnvloeden. Het basisscenario van BNP Paribas Fortis gaat uit van een krimp van 7,1% dit jaar en een herstel van 7,6% volgend jaar. Wat is het effect van zo’n “onweer” op de vastgoedprijzen?

Vier elementen bepalen de prijs van Belgisch residentieel vastgoed: aan de ene kant de vraag, de hypotheekrente, het beschikbaar inkomen van de huishoudens en het aantal huishoudens en aan de andere kant het aanbod

Het aanbod daalt

In 2019 lag het aantal bouwvergunningen voor appartementen lager dan in 2018. Dit heeft een directe invloed op het aantal nieuwe appartementen dat dit jaar op de markt wordt gebracht. Bovendien staat de bouw momenteel stil, wat weegt op het aanbod van nieuwbouw. In de komende maanden zal ook blijken dat sommige projecten met hogere bouwkosten te maken zullen krijgen, omdat bepaalde uitgaves nog steeds worden gedaan op terreinen die momenteel stil liggen (kraanverhuur, beveiliging van het terrein, drainage, enz.).

Sommige toeleveranciers zullen het tijdens de herstart druk hebben, wat de kosten van de bouwmaterialen zou kunnen verhogen. Het opstarten van nieuwe projecten zal worden vertraagd door de bevriezing van de lopende verkopen en de oplevering van bestaande projecten. “Dit alles weegt tijdelijk op de aanbodzijde en heeft eerder het effect van stijgende vastgoedprijzen”, zegt Koen De Leus, Chief Economist bij BNP Paribas Fortis.

En het aanbod…

Hier zijn de hypotheekrente, het aantal huishoudens en het besteedbaar inkomen bepalend.

De rente: Fortis verwacht geen renteverhoging. Zij verwachten dat “de geschatte gemiddelde hypotheekrente voor 2020 in overeenstemming is met het gemiddelde van vorig jaar”.

De tweede factor is de toename van het aantal huishoudens. De laatste jaren groeit het aantal huishoudens met ongeveer 0,8% per jaar. De totale Belgische bevolking groeit jaar na jaar, vooral door de immigratie. Een andere, belangrijkere factor is dat het gemiddelde gezin steeds kleiner wordt, met een voortdurende toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Voor de komende jaren schat het Federaal Planbureau dat het aantal gezinnen met 0,6% per jaar zal toenemen.

Het beschikbaar inkomen, evenals de rentevoeten en de looptijd, bepalen de leencapaciteit van de huishoudens. Ondanks de zware klap voor de economie daalt het reële beschikbare inkomen met slechts 2% dankzij de steunmaatregelen van de regering. Genoeg om de prijzen te verlagen?

Vertrouwen?

“Eindelijk is er vertrouwen”, aldus Koen De Leus. Dit kan de bouwactiviteit beperken, wat leidt tot een vermindering van het aanbod, maar kan ook wegen op de vraag naar nieuwe en bestaande woningen.

Aan de andere kant zullen jonge mensen die van plan waren een huis te kopen en die zeker weten dat ze na de lockdown hun baan en inkomen kunnen behouden, hun projecten waarschijnlijk voortzetten. Dit type koper is goed voor 1/3.

Investeerders die geld bij de hand hebben en die van plan waren een huis of appartement te verhuren (wat een kwart van de vraag vertegenwoordigt), gaan ook door met hun aankoop. Het verminderde vertrouwen in de aandelenmarkt zou nog meer mensen ertoe kunnen aanzetten om zich te wenden tot onroerend goed als alternatieve belegging. Bovendien stellen de banken, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, een moratorium voor aan huishoudens die problemen hebben met het terugbetalen van hun leningen. Dit draagt bij aan de gemoedsrust en de stabiliteit van de vastgoedmarkt.

Beperkte daling

“Samengevat”, zegt Koen De Leus, “zien we dus een lager aanbod, een lage hypotheekrente, een in wezen stabiele vraag en een lichte daling van het besteedbaar inkomen. Voeg daarbij de negatieve inflatie van -0,4%. Deze combinatie leidt tot een minimale daling van 1% voor 2020 en stabiele vastgoedprijzen in 2021. Natuurlijk zal de druk op de prijzen toenemen naarmate ons U-vormig scenario overgaat in een langdurige recessie. Maar we zijn er nog niet.”


Terug naar het nieuwsoverzicht