Om deze redenen kan je een huurhernieuwing weigeren

22/10/2018 - Immovlan.be

Als een handelshuurder om een huurhernieuwing vraagt, heeft de verhuurder het recht om die te weigeren. Afhankelijk van de reden van de weigering moet hij eventueel wel een schadevergoeding betalen. Met welke spelregels moet je hierbij zoal rekening houden?

visit.brussels – Eric Danhier

Een handelshuurovereenkomst wordt in principe aangegaan voor negen jaar. Tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de lopende huur heeft de huurder het recht om een huurhernieuwing te vragen. Hij geeft daarbij meteen aan onder welke voorwaarden hij verder wil huren. Zo’n hernieuwing kan hij trouwens drie keer vragen zodat de totale duur van de handelshuur 36 jaar kan worden.

Mag je weigeren?

Als verhuurder ben je niet verplicht om in te stemmen met de huurhernieuwing. Je kan die in een aantal gevallen perfect weigeren. Weet wel dat je afhankelijk van de reden waarom je de hernieuwing weigert, een schadevergoeding aan de huurder verschuldigd kan zijn. Weiger je de hernieuwing dan moet je dat ook schriftelijk doen (via een aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot) en dit binnen de drie maanden na de aanvraag door de huurder. Als je niet reageert op de vraag van je huurder, wordt je namelijk geacht met zijn voorstel akkoord te gaan.

Om welke redenen kan je weigeren?

De handelshuurwet geeft de gevallen aan waarin je de huurhernieuwing kan weigeren. Dat is meer bepaald zo als je het verhuurde pand zelf in gebruik wil nemen (of dat wil laten doen door bepaalde familieleden en/of hun vennootschap). Je kan daarnaast de huurhernieuwing ook weigeren als je het onroerend goed een bestemming wil  geven die elke handelsonderneming uitsluit of als je aan het handelspand afbraakwerken en verbouwingswerken wil doen die de ruwbouw van de lokalen betreffen en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. De wet zegt ook dat je de hernieuwing kan weigeren bij grove tekortkomingen van je huurder aan zijn huurdersverplichtingen.

Andere gevallen waarin je de hernieuwing kan weigeren zijn die waarin een andere kandidaat-huurder aanbiedt om je een hogere huurprijs te betalen en de huurder geen gelijk aanbod doet en het geval dat de huurder een soortgelijke handel begon in de onmiddellijke buurt van het onroerend goed of hij daar beschikt over een onroerend goed waarin hij zijn bedrijf kan verderzetten. Je kan de huurhernieuwing tenslotte ook weigeren zonder redenen. In dat geval moet je aan de huurder een vergoeding betalen die gelijk is aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade volledig te vergoeden.

Een vergoeding betalen

Ook als je wel een motief hebt om de huurhernieuwing te weigeren moet je soms een vergoeding aan de huurder betalen. Die vergoeding bedraagt bv. één jaar huur als je als verhuurder het goed wil bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel of als je het wil wederopbouwen. In dit laatste geval ben je geen vergoeding verschuldigd als dat nodig is wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepaalde wettelijke voorschriften. De vergoeding is bv. gelijk aan twee jaar huur als je na de weigering een soortgelijke handel begint in het onroerend goed. Een vergoeding van drie jaar huur kan dan weer verschuldigd zijn als je zonder gewichtige redenen  het voornemen op grond waarvan je de huurder uit het goed hebt kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren.

Je bent ook een vergoeding aan de huurder verschuldigd als die een ernstig aanbod deed maar werd afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde. De omvang van de vergoeding hangt daarbij bv. af van de vraag of de nieuwe huurder al dan niet een soortgelijke handel begint in het pand.

Laat je begeleiden

Als je een huurhernieuwing wil weigeren spelen er zowel op vormelijk als inhoudelijk vlak strikte spelregels. Vergis je je daarbij, dan kan dat je heel wat geld kosten. Het is dan ook aangewezen om (als je niet volledig thuis bent in de handelshuurwetgeving) professioneel advies in te winnen vooraleer je reageert op een vraag tot huurhernieuwing.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)