4 zaken die je moet weten over de oplevering van je nieuwbouwappartement

15/03/2021

Als je een appartement op plan koopt is de zogenaamde Wet Breyne veelal van toepassing. Die wet bevat specifieke regels rond de oplevering van je appartement. Wat houdt dat precies in en wat moet je daarvan weten?

Er zijn twee opleveringen

Zodra je nieuwbouwappartement klaar is, heb je als koper het recht om je appartement te ‘keuren’ en na te zien of de werken volledig en correct werden uitgevoerd. Dit wordt ook de oplevering van het appartement genoemd. Als de Wet Breyne van toepassing is moet er worden gewerkt met twee opleveringen, met name een voorlopige en een definitieve. Tussen die beide opleveringen moet er minstens een jaar verlopen.

De definitieve oplevering van de privatieve delen die je koopt (met name je appartement, je garage en je kelder) mag overigens maar plaatsvinden als de definitieve oplevering van de gemene delen van het gebouw reeds heeft plaatsgehad. Dat geldt niet voor de voorlopige oplevering. Daarmee moet niet worden gewacht tot de gemene delen zijn opgeleverd. Om de voorlopige oplevering van de privatieve delen te kunnen doen moeten de gemeenschappelijke delen wel een zekere graad van afwerking vertonen.

Wat houdt de voorlopige oplevering in?

Bij de voorlopige oplevering worden de zichtbare gebreken genoteerd die er nog zijn (bv. er ontbreken nog enkele plinten, er is een keukendeurtje beschadigd, …). Het is belangrijk hierbij voldoende ‘streng’ te zijn en de verschillende ruimtes van het door jou gekochte pand grondig te inspecteren om te zien of er gebreken zijn. Heb je opmerkingen bij de uitgevoerde werken, zorg er dan voor dat je zo volledig mogelijk bent in wat je opmerkt. Na de voorlopige oplevering kan je nu eenmaal in principe geen zichtbare gebreken meer inroepen.

De voorlopige oplevering heeft in principe plaats op het moment dat de werken voltooid zijn en je appartement gebruiksklaar is. Dat betekent niet dat je appartement op dat moment al volledig in orde moet zijn. Het feit dat er nog enkele kleine tekortkomingen zijn vormt geen beletsel om over te gaan tot de voorlopige oplevering.

En de definitieve oplevering?

Bij de definitieve oplevering wordt er vervolgens nagekeken of de gebreken die gemeld werden bij de voorlopige oplevering opgelost werden en of er sinds de voorlopige oplevering nog nieuwe gebreken opdoken. De definitieve oplevering doet in principe ook de termijn lopen van de tienjarige aansprakelijkheid.

De promotor/bouwheer en/of architect zijn inderdaad gedurende tien jaar aansprakelijk tegenover jou voor bepaalde gebreken. Het gaat daarbij gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen. Kleinere verborgen gebreken vallen dus niet onder de tienjarige aansprakelijkheid. Toch kan je de promotor soms ook voor lichtere verborgen gebreken aansprakelijk stellen. Het is wel belangrijk dadelijk actie te ondernemen als je zo’n gebrek vaststelt omdat een verborgen gebrek binnen een korte termijn na de ontdekking moet worden ingeroepen. Je zal bij een discussie tevens moeten bewijzen dat het gebrek al in de kiem aanwezig was bij de oplevering.

Wie doet de oplevering?

De oplevering van je eigen appartement kan je zelf doen. Je kan je hiervoor wel eventueel laten bijstaan door een eigen architect of expert of door bv. een bevriende aannemer. Wat betreft de oplevering van de gemene delen is het de vereniging van mede-eigenaars (VME) die daarvoor bevoegd is. De VME zal vaak de syndicus en enkele mede-eigenaars aanstellen om tot deze oplevering over te gaan. De VME kan ook beslissen om de bijstand te vragen van een expert, architect of aannemer. Hebt je als eigenaar zelf bepaalde opmerkingen over de gemene delen (zoals bv. over de gang of de lift, …) en ben je niet ‘aangesteld’ om mee de oplevering te doen, dan kan je die bemerkingen doorgeven aan diegenen die de oplevering gaan doen.