Types van verkoop – De openbare verkoop

15/01/2019 - Immovlan.be

KOPEN VIA EEN OPENBARE VERKOOP ?

Openbare verkopen zijn niet meer zo populair als vroeger. Vandaag gebeurt praktisch 95% van de onroerend goed transacties via een verkoop « na gemeen overleg ». Dit komt doordat dit type van verkoop niet genoeg gekend is. Een kleine uitleg is dus niet overbodig.

DE VOOR- EN NADELEN

Blijkbaar liggen de gehanteerde prijzen vaak lager dan die van de verkoop na gemeen overleg. Het verschil schommelt vaak tussen de 5 en 10 %.

De kosten (taksen, aktekosten, honoraria van de notaris, etc.) zijn ten laste van de koper. Deze verschillen van streek tot streek en van gemeente tot gemeente. Voor meer informatie kunt u samen met alle potentiële kopers het lastenkohier raadplegen dat werd opgemaakt door de notaris. Hier vindt u alle verkoopsvoorwaarden terug. De kosten dalen in functie van de prijs die werd verkregen na toewijzing. Hieronder vindt u een voorbeeld met de barema’s van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, geldig vanaf september 2002, met een registratierecht van 12,5 % (in Brussel en in Wallonië) of 10 % (in Vlaanderen) :

Prijs

Kosten

Van 12,5 % Van 10%

tot 10.000 €

35,0 %

32,5 %

van 10.000 € tot 20.000 €

30,0 %

27,5 %

van 20.000 € tot 30.000 €

23,0 %

20,5 %

van 30.000 € tot 50.000 €

21,5 %

19,0 %

van 50.000 € tot 75.000 €

19,5 %

17,0 %

van 75.000 € tot 100.000 €

18,0 %

15,5 %

van 100.000 € tot 150.000 €

17,0 %

14,5 %

van 150.000 € tot 200.000 €

16,0 %

13,5 %

van 200.000 € tot 300.000 €

15,5 %

13,0 %

van 300.000 € tot 500.000 €

15,0 %

12,5 %

van 500.000 € tot 1.000.000 €

14,0 %

11,0 %

boven de 1.000.000 €

12,5 %

10,0 %

Als de koper kan genieten van een vermindering op de registratierechten, van een belastingsaftrek of van een « meeneembaarheid » van rechten, zal het percentage verhoudingsgewijs worden verlaagd. In bepaalde gevallen kunnen extra kosten worden aangerekend.

Wat de betaling betreft, moeten de kosten binnen de vijf werkdagen na de dag van de definitieve verkoop worden vereffend. De prijs moet binnen een termijn van zes weken worden betaald, uitgezonderd als het lastenkohier iets anders vermeld.

Als deze termijn wordt overschreden, bijvoorbeeld omdat het verkrijgen van het krediet langer duurt dan verwacht, zal de koper een verwijlintrest moeten betalen dat 3% hoger ligt dan de wettelijke intrest. Dat komt nu neer op 10% per jaar. Het is dus belangrijk dat de koper niet hoger gaat dan de som die hij voor zichzelf had uitgemaakt (rekening houdend met de kosten). Overigens moet hij ook zeker zijn de lening te kunnen krijgen wanneer de woning hem wordt toegewezen.

DE PROCEDURE

De openbare verkoop van een vastgoed verloopt in vier stappen, die als volgt kunnen worden samengevat :

  1. De aankondiging van de verkoop: door affiches op het vastgoed of op openbare afficheringsplaatsen, door zoekertjes in de krant (ook in le Vlan).
  2. De bezoeken van het vastgoed, volgens de gezamenlijk overeengekomen modaliteiten tussen de notaris en de verkoper.
  3. Het raadplegen van het lastenkohier bij de notaris die de verkoop organiseert. Dit document bevat de verkoopsvoorwaarden en in het bijzonder deze die betrekking hebben op het bewuste vastgoed (de beschrijving, de erfdienstbaarheid, de stedenbouwkundige voorschriften, de verdeling van de voorafbetaling, de overdracht van het eigendom, etc.). De kandidaat-koper zal ook rekening moeten houden met de clausules met betrekking tot de kosten en de procedure.
  4. De toewijzing: na het lezen van het lastenkohier, geeft de notaris de startprijs aan. De kandidaten blijven bieden totdat de verkoper de prijs goed vindt. De notaris wijst het vastgoed toe aan de hoogste bieder. Over het algemeen heeft de verkoop plaats in één zitting. Maar in bepaalde streken worden meerdere zittingen georganiseerd.
  5. De zitting van hoger bod: als het gaat om een openbare verkoop toegelaten of opgelegd door een rechter of als, in het geval van een vrijwillige openbare verkoop, het lastenkohier een hoger bod mogelijk maakt, dan zal een nieuwe zitting worden georganiseerd. Om het vastgoed te verwerven zal de kandidaat-koper minstens 10% meer moeten bieden dan tijdens de vorige zitting (met een maximum van 62.000 euro). Na deze laatste zitting is de mogelijkheid om hoger te bieden niet meer van doen.

DE « ROUWKOPER »

Wanneer de verkoop definitief geworden is, moet de koper de prijs vastgelegd tijdens de toewijzing en de verkoopkosten betalen. Als hij dit niet doet, kan de verkoper ofwel de nietigverklaring van de verkoop (de kosten zijn ten laste van de rouwkoper), ofwel de wederverkoop van het vastgoed tijdens een nieuwe openbare verkoop, in het kader van een « rouwkoop»-procedure, aanvragen.

Twee scenario’s zijn mogelijk :

  • ofwel is de verkregen prijs lager dan wat de rouwkoper heeft aangeboden: in dat geval moet deze laatste het verschil betalen;
  • ofwel is de verkregen prijs hoger: in dat geval kan de rouwkoper het verschil, dat de verkoper toekomt, niet opeisen, maar wel de voorschotten en de rechten die hij heeft betaald terugkrijgen.

De verkoop na gemeen overleg