Groepsaankopen van vastgoed: 4 redenen om het (niet) te doen

15/10/2018 - Immovlan.be

Je hebt het huis van je dromen gevonden maar het is te groot of te duur? Dan kan een groepsaankoop dé oplossing zijn. Let wel op voor de valkuilen…

Co-housing is een trend in de huidige vastgoedmarkt. Het concept: een groepsaankoop doen en vervolgens de binnen- en buitenruimtes verdelen in verhouding tot de gemaakte investeringen. Deze nieuwe manier van kopen is natuurlijk een reactie op een markt waarvan de prijzen voortdurend blijven stijgen.

Deze oplossing, hoe aantrekkelijk ze ook mag lijken, is echter niet zonder gevolgen en vergt goed geïnformeerde kopers, met name over de verschillende mogelijke juridische statussen en de verbintenissen die ze met zich meebrengen.

1. Kopen in mede-eigendom: eenvoudig maar gevaarlijk?

Een gezamenlijk eigendom is waarschijnlijk de eenvoudigste en meest voorkomende van de opties. Het is de akte van verwerving zoals opgesteld door de notaris die de verdeling van het goed tussen de partijen bepaalt. In het algemeen wordt ervan uitgegaan dat deze verdeling moet overeenstemmen met de financiële participatie van elke persoon, zowel in termen van persoonlijke bijdrage als in termen van betrokkenheid bij de aflossing van de hypotheek.

Als het misgaat en er bijvoorbeeld een koppel scheidt, kunnen de zaken ingewikkeld worden. Wanneer een van de belanghebbenden het eigendom wil behouden of het aandeel wil nemen dat de andere partij op het punt staat op te geven, moet dat aandeel gekocht worden tegen de prijs die het op dat moment waard is. Indien de overblijvende partij of partijen niet over de middelen beschikken om tot deze aankoop over te gaan, zal het onroerend goed zonder enige andere vorm van gerechtelijke stappen worden verkocht en krijgt ieder zijn deel.

2. Tontine: een oplossing met grenzen

Een tontine gaat enkel voor aankopen door twee personen en bepaalt dat bij het overlijden van een van de twee kopers, de andere automatisch eigenaar van het onroerende goed wordt. Een gevolg hiervan is dat de mogelijke erfgenamen van de overledene er geen aanspraak op kunnen maken. De belangrijkste nadelen van een tontine zijn dat de waarde van het onroerend goed niet hoger mag zijn dan 76.000 euro, vandaag een ridicuul bedrag, en dat het aan belastingen onderworpen is. Soms beschouwt de fiscus tontine als een verkapte schenking beschouwen, met de gevolgen van dien.

3. Een burgerlijke onroerende vennootschap (Société Civile Immobilière (SCI)

Simpel gezegd, stelt deze vennootschap mensen die geen verwanten zijn in staat om het gezamenlijk beheer van een of meer eigendommen te organiseren en de overdracht ervan op een later tijdstip te vergemakkelijken. In wezen is het een bedrijf dat het onroerend goed koopt met het geld van de partners, plus het geld van een eventuele lening. De SCI wordt zo de enige eigenaar van het onroerende goed en de aandelen van de aandeelhouders staan in verhouding tot de financiële bijdrage die ze hebben geleverd.

4. De keuze van de partner: even essentieel als complex

Wie een groepsaankoop overweegt, moet personen vinden die goed gekend en betrouwbaar zijn. Net zoals in een relatie zit je met het risico op wrijvingen die in het slechtste geval een einde van de overeenkomst en misschien zelfs een financieel verlies kunnen betekenen. Gelukkig kan je je tegen bepaalde situaties beschermen, zoals door in de akte een clausule van aankoop te laten opnemen waarbij je ermee instemt om het onverdeelde belang zoals het is minstens 5 jaar lang te behouden. Na deze periode van kan er dan hernieuwd worden, maar nooit voor meer dan 5 jaar. Het nadeel hiervan is dat je dan effectief 5 jaar lang “geblokkeerd” bent.