Kopen op een openbare verkoop: met welke kosten rekening houden?

21/09/2017

Je wil een onroerend goed kopen op een openbare verkoop. Met welke kosten moet je in dat geval rekening houden? Wanneer moet je ze precies betalen?

Bij een onderhandse verkoop betaal je op je aankoop registratierechten, het ereloon van de notaris, aktekosten en enkele andere kosten. Om die kosten te berekenen kan je gebruik maken van allerhande simulatoren. Eén daarvan vind je terug op de site https://www.notaris.be/rekenmodules/aankoop.

Men zegt wel eens dat de kosten die je als koper bij een openbare verkoop moet betalen ‘hoger’ liggen dan wat je moet betalen als je een onroerend goed onderhands aankoopt. Maar is dat wel zo?

Je betaalt een forfait

Als je koopt op een openbare verkoop, moet je bovenop de koopprijs een forfaitair percentage aan kosten betalen. Dat percentage vertegenwoordigt een ganse reeks kosten. Het gaat daarbij om de registratierechten, het honorarium van de notaris en de aktekosten.

Het percentage hangt af van regio tot regio en is tevens afhankelijk van de uiteindelijke aankoopprijs van het onroerend goed. Hoe hoger die prijs, hoe lager het percentage wordt. Je kan soms ook genieten van een gunstiger tarief als er bijvoorbeeld sprake is van een kleine eigendom op het platteland of van een bescheiden woning.

Het ligt hoger dan bij een onderhandse verkoop

Het is inderdaad zo dat de kosten bij een openbare verkoop hoger liggen dan bij een onderhandse verkoop. Het is dus niet omdat je een onroerend goed iets goedkoper kan kopen op een openbare verkoop dan bij een onderhandse verkoop, dat je uiteindelijk ook in het totaal voordeliger af bent.

Om je een concreter idee te geven : als je een woning koopt voor een prijs rond de 200.000 euro, reken dan op een extra kost van zowat 16 % van de totale prijs. Bij een woning van 500.000 euro zal het percentage dalen naar rond de 13 %. Om een volledig en juist beeld te hebben van de kosten kan je je overigens richten tot de notaris die de openbare verkoop organiseert. Doe dat voor de verkoop plaatsheeft. Op die manier weet je tenminste wat een bod dat je doet je uiteindelijk effectief zal kosten.

Er zijn nog andere kosten

Los van deze forfaitaire aankoopkosten kunnen er in de verkoopsvoorwaarden ook nog andere kosten te jouwen laste worden gelegd. Zo kan je bijvoorbeeld metingskosten moeten betalen en kan je een deel van de onroerende voorheffing voor het lopende jaar moeten voldoen. Vraag aan de notaris die de openbare verkoop organiseert de verkoopsvoorwaarden op. Hierin kan je zien welke kosten er precies te jouwen laste zijn.

Daarnaast moet je ook nog rekening houden met de kosten die verbonden zijn aan je lening en de hypotheekvestiging. Je bankier kan je daarvan een simulatie geven.

Men zegt wel eens dat je bij een openbare verkoop uiteindelijk als vuistregel kan nemen dat de kosten (aankoopkosten en de kosten van de leningsakte en eventuele hypotheekvestiging) 20 % bedragen van de prijs die je biedt voor het onroerend goed.

Wanneer moet je betalen?

Je moet de kosten overigens in beginsel betalen binnen de vijf dagen na de verkoop. Voor wat betreft de betaling van de eigenlijke koopprijs heb je integendeel meestal zowat een maand tot zes weken de tijd.

Hou er daarbij rekening mee dat je bij een openbare verkoop niet kan kopen onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening. Je moet dus voor je beslist te kopen weten of je de totale koopsom vermeerderd met de kosten wel zal kunnen betalen. Contacteer dan ook voorafgaand aan de verkoop je bank om te zien of die sowieso wel wil meestappen in het verhaal en je een lening wil geven. Alles zal daarbij afhangen van de waarde van het pand dat je wil kopen en van je financiële toestand en inkomsten.

Beschik je uiteindelijk niet over de nodige gelden om te betalen, dan loop je een serieus risico. Je riskeert dan door het bod dat je niet kan honoreren met een serieuze financiële kater opgescheept te zitten. Meer daarover lees je hier.

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)