Wanneer mag een verhuurder een huurhernieuwing weigeren?

20/11/2017 - Immovlan.be

De huurder van een handelspand vraagt op een correcte manier een huurhernieuwing aan. De verhuurder wil dit weigeren. Op welke gronden kan hij dat doen? Moet hij dan een vergoeding betalen aan de huurder?

Een verhuurder heeft het recht om een aanvraag tot huurhernieuwing te weigeren. Hierbij moet hij wel voldoen aan de voorwaarden die in de handelshuurwet staan.

Wat zijn deze redenen?

De handelshuurwet geeft een opsomming van de redenen op grond waarvan een verhuurder het recht heeft om een aanvraag tot hernieuwing te weigeren. Zo kan de verhuurder de hernieuwing vooreerst weigeren als hij het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk in gebruik wil nemen of als hij wil dat het onroerend goed geen handelsbestemming meer heeft. Hetzelfde geldt als de verhuurder het onroerend goed of het gedeelte waarin de huurder zijn bedrijf uitoefent, weer wil opbouwen. Als wederopbouw wordt daarbij beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.

Andere motieven om de huurhernieuwing te weigeren zijn bv. het feit dat de huurder blijk geeft van grove tekortkomingen aan zijn verplichtingen uit de lopende huur en het gegeven dat een derde aan de eigenaar een hogere huurprijs aanbiedt (waarbij de huurder een gelijk aanbod kan doen).

Ook als de huurder een soortgelijke handel is begonnen in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed of beschikt over een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed kan de verhuurder de hernieuwing weigeren.

Soms een vergoeding betalen

Buiten de hierboven vermelde gevallen kan de verhuurder de hernieuwing ook altijd weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert die gelijk is aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de aan de huurder veroorzaakte schade geheel te vergoeden.

Ook als de verhuurder een hierboven aangegeven motief inroept voor zijn weigering is hij soms een vergoeding verschuldigd aan de huurder. Die vergoeding kan aanzienlijk zijn en ook hier zelfs gaan tot … drie jaar huur. Als de eigenaar het onroerend goed wil bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel of het weer wil opbouwen, heeft de uitgezette huurder bijvoorbeeld veelal recht op een vergoeding gelijk aan 1 jaar huur. Als de eigenaar of iemand van diens familie in het onroerend goed een soortgelijke handel wil drijven, heeft de uitgezette huurder dan weer recht op een vergoeding gelijk aan 2 jaar huur. Als de eigenaar niet binnen 6 maanden en gedurende minstens 2 jaar de reden vervult op grond waarvan hij de hernieuwing aan de huurder weigerde, heeft de huurder zelfs recht op een vergoeding gelijk aan 3 jaar huur.

Soms kan de huurder ook nog naar de rechtbank stappen als de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft. Ook de verhuurder kan zich soms richten tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.

De huurder moet zijn vordering tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting instellen binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gebaseerd is.

Een overeenkomst sluiten

De wet zegt dat de huurder en verhuurder van de voorgaande regels kunnen afwijken en een andere afspraken kunnen maken. Die overeenkomst moet dan wel worden gesloten na het ingaan van het recht op vergoeding. Gebeurt dat niet, dan is de overeenkomst niet geldig.

Het recht op vergoeding ontstaat overigens niet noodzakelijk al op het moment dat de verhuurder zijn weigering ter kennis brengt aan de huurder. Als de verhuurder het motief voor de weigering bijvoorbeeld niet naleeft, dan ontstaat het recht op vergoeding pas op het moment dat hij niet aan de voorwaarden voor de weigering voldoet.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)