Vastgoedkrediet: de 7 basisvragen

25/09/2012

vastgoedkrediet

Vaste of variabele rente? Op twintig of dertig jaar? Allemaal vragen die rijzen als men een hypothecaire lening wil afsluiten.

U moet ook weten dat sommige banken minder inhalig zijn dan andere en dat het tarief zelfs binnen één en dezelfde bank kan variëren volgens uw lenersprofiel.
 

Welke parameters spelen een rol?
 

1. De geleende quotiteit
Met andere woorden, de verhouding tussen het gevraagde bedrag van de lening en de verkoopwaarde van het te verwerven pand, zoals geraamd door de expert die de bank aangeduid heeft. Onder de 80% zit u goed, ideaal is een quotiteit die beperkt blijft tot 60%. Boven de 80% zal de rentevoet die men u aanrekent geleidelijk toenemen.
Boven de 100% (om de taksen en onkosten te betalen) zit u pas echt met een probleem. In het huidige klimaat komt die situatie zelfs meestal neer op een rode kaart.

2. Looptijd van de lening
Uit onze tabel blijkt dat hoe sneller u terugbetaalt, hoe minder rente u aangerekend wordt. En de totale kost van de lening zal ook dalen. Een voorbeeld: voor een lening van 100.000 aan een vaste rentevoet met een looptijd van 15 jaar (quotiteit < 80 %), zal u recht hebben op een tarief van 3,75% en een maandelijkse afbetaling van 725 euro die 180 maal betaald moet worden, hetzij 130.500 euro in totaal. Als u de terugbetaling over 25 jaar spreidt, zal het tarief 4,15% bedragen. De maandelijkse afbetaling zal wel wat lager liggen (520 euro), maar uiteindelijk zal u 156.000 euro (520 × 12 × 25) terugbetaald hebben.
 

3. Weerslag van de maandelijkse afbetaling op uw budget
A priori leggen de bankiers de grens vast op maximum 33% van de globale netto maandinkomsten van het gezin (inclusief kinderbijslag, bijvoorbeeld). Maar uw dossier zal gunstiger beoordeeld worden als u onder de grens van 25% blijft. Boven de 33% zal u enkel nog in aanmerking komen als uw maandloon erg hoog is, bijvoorbeeld 10.000 euro en uw niet samendrukbare kosten relatief laag zijn.
 

4. Uw beroepssituatie
Het summum, de lener die de bankier met open armen zal ontvangen, is de Europese ambtenaar die hier al enkele jaren verblijft. Indien u en uw echtgenoot echter jonge zelfstandigen zijn die in een moeilijke sector werken, kunt u zich de moeite besparen, tenzij u een aantal stevige garanties kunt bieden.
Tussen de twee zullen de geldschieters vooral aandacht hebben voor de sector waarin u werkt, uw carrièremogelijkheden, de stabiliteit in uw beroepsleven, enz.
 

5. De waarborgen
Uiteraard zal de woning die u koopt, gehypothekeerd worden. Maar dat zal niet altijd volstaan. In sommige gevallen, bijvoorbeeld als de quotiteit tegen de 100% aanleunt, zal de geldschieter andere waarborgen vragen.
Bijvoorbeeld de hoofdelijke borgstelling van een andere persoon (die uiteraard solvabel is), de inpandgeving van een aandelenportefeuille, of nog, een hypotheek op een ander pand.
 

6. De randvoorwaarden
Heel wat bankiers zullen u voorwaarden opleggen, vooral als u een reductie vraagt van het geafficheerde basistarief. Dat is volkomen wettelijk als het gaat om de domiciliëring van uw inkomsten, de schuldsaldoverzekering of de woonverzekering. Maar ze mogen u bijvoorbeeld niet verplichten om een spaarrekening bij hen te nemen of op andere verzekeringsproducten in te tekenen.

7. Uw klantprofiel
Al enige tijd klant zijn bij de bank of, als u van bank verandert, beloven dat hij de spil van uw financiële belangen zal worden (voor zover uw toekomstige inkomsten dat toelaten), zijn serieuze troeven. Als u ook nog eens kunt aantonen dat uw kennissenkring reeds klant is bij de bank, dan zit u op rozen. Geen enkele bankier laat een mooi omzetcijfer aan zijn neus voorbijgaan.