Dit moet je weten als je een verhuurde woning wil kopen

29/06/2021

Je bent geïnteresseerd in de aankoop van een huis of appartement dat verhuurd wordt en waarin de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft. Eindigt de huur dan automatisch ten gevolge van de verkoop? Hoe ga je te werk als je zelf in de woning wil gaan wonen? Wat moet je doen als je het pand verder wil blijven verhuren?

De huur stopt niet

Dat is alvast het uitgangspunt. Het feit dat jij het pand koopt heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst die de vorige eigenaar-verhuurder afsloot automatisch een einde neemt. De lopende huur blijft dus in beginsel bestaan. Die regel geldt zelfs als de verhuurder in het huurcontract een clausule zou hebben gezet waarin het tegendeel staat. Een dergelijke bepaling zal nu eenmaal niet geldig zijn.

Wat je wel zou kunnen doen is in de koopovereenkomst een clausule te laten opnemen waarin staat dat de verkoper zich ertoe verbindt ervoor te zorgen dat de bestaande huurder voor de levering van het gekochte pand aan jou dit onroerend goed verlaat. Zelfs als de verkoper bereid zou zijn akkoord te gaan met een dergelijke bepaling dan bindt die de huurder niet. Vertrekt de huurder dan niet, dan kan je enkel een schadevergoeding vragen van de verkoper. Je zou in de koopovereenkomst meteen een forfaitaire schadevergoeding kunnen vastleggen voor het geval de verkoper er niet in slaagt de huurder tijdig te laten vertrekken.

Je wil er zelf gaan wonen

Wil je zelf in de door jou gekochte woning gaan wonen, dan kan je de huurovereenkomst veelal wel opzeggen. Je kan dat doen van zodra de eigendom van het door jou gekochte pand aan jou wordt overgedragen. Meestal is dat het geval vanaf de ondertekening van de notariële akte bij de notaris.

Meestal moet je bij een opzeg voor eigen gebruik een opzeg van zes maanden naleven. Je zal onder andere ook moeten aangeven in de opzegbrief dat je zelf het huurpand wil gaan bewonen. Zeg je de huur op voor eigen gebruik, dan moet je later ook effectief het pand betrekken binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn. Je moet het pand vervolgens minstens twee ononderbroken jaren in gebruik nemen. Leef je deze voorwaarden niet na, dan kan de huurder aanspraak maken op een schadevergoeding ten bedrage van maar liefst 18 maanden huur.

Hou er rekening mee dat er afwijkende regels van toepassing kunnen zijn als de verkoper het pand verhuurde voor een korte duur of als het huurcontract geen vaste datum heeft (omdat het bv. niet geregistreerd is). Je kan de notaris op wie je een beroep deed om de verkoopsakte op te maken om advies vragen. Hij kan je allicht ook helpen om je een ontwerp van opzegbrief te bezorgen.

Andere opzegmogelijkheden?

Het kan ook zijn dat je niet zelf in het pand wil gaan wonen maar de huurovereenkomst toch wil opzeggen. Denk daarbij maar aan het geval dat je verbouwingen wil gaan doen in het pand of dat je liever met een andere huurder in zee wil gaan.

In dat geval beschik je in principe weerom over dezelfde opzegmogelijkheden als diegene die de verkoper zou hebben gehad. Zo kan je de huur dan veelal opzeggen als je bepaalde verbouwingen wil doen. Je kan de huur bv. ook opzeggen tegen het einde van het derde en het zesde jaar van de huur mits betaling van een schadevergoeding aan de huurder van negen of zes maand huur. Ook hier weer kunnen er afwijkende opzegmogelijkheden bestaan als de huur geen vaste datum heeft.

De huur mag verder lopen

Mag de huur wat jou betreft verder lopen met dezelfde huurder, dan moet je daarmee geen nieuw huurcontract afsluiten. Je wordt ten gevolge van je aankoop automatisch partij bij de bestaande huurovereenkomst. Het is ook niet nodig om een addendum op te maken bij het bestaande contract.

Geef aan de huurder wel door dat jij de nieuwe eigenaar bent en dat die de huur voortaan op jouw rekening moet betalen. Zorg er verder ook voor dat je samen met de verkoper en de huurder een regeling treft voor de huurwaarborg. Vaak zal die ‘geblokkeerd staan’ bij een bank of financiële instelling. Daar kan je dan met de huurder en verkoper langsgaan om jou als nieuwe verhuurder te laten opnemen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)