Zo kan een handelshuurder om een lagere huurprijs vragen

25/09/2018 - Immovlan.be

Onlangs stond in de pers dat de huurprijzen van heel wat winkelpanden in steden onder druk staan. Maar kan een handelshuurder dat nu aangrijpen om een lagere huurprijs te vragen voor het pand dat hij huurt? Hoe kan de verhuurder reageren?

In meerdere steden zouden de huurprijzen van handelspanden met 10 tot 30 % dalen. Dat is onder andere te wijten aan een gebrek aan parkeergelegenheid, wegenwerken en de stijging van verkopen via internet. Een verhuurder die een nieuwe huurder zoekt riskeert dan ook een lagere huurprijs te kunnen vragen dan wat hij eerder als huur kreeg. Maar hoe zit het met een nog lopende huurovereenkomst? Kan de huurder ook daar vragen dat de huurprijs dadelijk wordt verminderd?

Een overeenkomst is een overeenkomst

Zo lang de huurovereenkomst loopt kan de huurder niet zomaar eenzijdig de huurprijs verminderen. Hij moet de afgesproken huurprijs blijven betalen ook al vindt hij die te hoog. Die huurprijs kan wel altijd in onderling akkoord tussen de huurder en de verhuurder worden gewijzigd. Bereik je onderling zo’n overeenkomst dan is het belangrijk dat akkoord ook duidelijk op papier te zetten. Dat kan je doen in een addendum aan de bestaande handelshuurovereenkomst.

Als verhuurder kan je natuurlijk niet verplicht worden om zo’n overeenkomst af te sluiten. Toch kan het soms te overwegen zijn om dat toch te doen en dit bijvoorbeeld om een goede huurder op die manier langer aan jou te kunnen binden. Je zou als tegemoetkoming aan de huurder overigens ook bijvoorbeeld een tijdelijke korting op de contractuele huurprijs kunnen toestaan.

Herziening vragen

De handelshuurder kan daarnaast ook soms een wettelijke herziening van de huurprijs vragen. Hiervoor heeft de huurder het akkoord van de verhuurder niet nodig. Meer bepaald kan hij dat doen in de laatste drie maand van elke driejarige periode. Om dat te kunnen doen moet de handelshuurder kunnen bewijzen dat de normale huurwaarde van het huurpand door nieuwe omstandigheden minstens 15% lager is dan de geldende (geïndexeerde) huurprijs.

Deze nieuwe omstandigheden moeten dan wel onafhankelijk zijn van de wil van de huurder of verhuurder.  Bovendien moeten de nieuwe omstandigheden een voortdurend karakter hebben. Als de vraag van de huurder succesvol is geldt de nieuwe huurprijs vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode.

Vraagt de huurder om een dergelijke herziening en gaat de verhuurder niet akkoord, dan is het aan de vrederechter om een beslissing te nemen.  Zolang de vrederechter geen beslissing nam moet de oude (bestaande) huurprijs betaald worden. De beslissing van de rechter zal vervolgens wel retroactief werken. De verhuurder riskeert dus uiteindelijk een deel van de huurgelden die hij ontving aan de huurder te moeten terugbetalen.

En bij een huurhernieuwing?

Als de huurder om een hernieuwing van de handelshuur vraagt, hoeft hij dat niet noodzakelijk te  doen op basis van de bestaande huurprijs. Hij kan perfect voorstellen om aan een lagere huurprijs verder te huren. Daarbij moet hij niet aantonen dat er nieuwe externe omstandigheden zijn die de huurwaarde met minstens 15% verlagen. Die voorwaarde geldt namelijk alleen als de huurder om een herziening van de huurprijs vraagt.

Als verhuurder ben je dan niet verplicht om op deze vraag van je huurder in te gaan. Je hebt  als verhuurder meer bepaald drie maand de tijd om je huurder via een aangetekende brief te laten weten dat je de huur onder die voorwaarden niet wil hernieuwen. In de brief in kwestie geef je als verhuurder wel aan onder welke voorwaarden je de huur wel wil hernieuwen. De huurder heeft vervolgens dertig dagen de tijd om standpunt in te nemen. Hij kan zijn akkoord met het voorstel van de verhuurder bevestigen of de zaak voorleggen aan de vrederechter. Bij een betwisting heeft de rechter uiteindelijk het laatste woord.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)