Wat gebeurt er bij het einde van een huurcontract van negen jaar?

7/05/2018 - Immovlan.be

Een huurder en verhuurder sluiten in het kader van een woninghuur een huurovereenkomst voor negen jaar af. Wat gebeurt er bij het einde van deze periode? Moet je als de huurder wil blijven een nieuw contract afsluiten?

Als een verhuurder tevreden is van zijn huurder en ook de huurder wil graag nog in het huurhuis blijven, dan gebeurt het wel eens dat men na het verstrijken van de duur van de huur verder met elkaar in zee wil gaan. Maar hoe ga je dan te werk?

Geen automatisch einde

De huurovereenkomst eindigt niet automatisch bij het verstrijken van de duur van negen jaar. Dat betekent dat er een opzeg nodig is door één van de partijen. Als verhuurder kan je de huurovereenkomst beëindigen door aan je huurder een opzeg te geven van zes maanden. Je hoeft als verhuurder dan geen vergoeding te betalen aan je huurder en bent al evenmin verplicht om een motief te geven voor je opzegging. De huurder op zijn beurt kan volstaan met een opzeg van drie maanden na te leven.

Zegt geen van de partijen de huurovereenkomst tijdig op, dan wordt die onder de bestaande voorwaarden verlengd voor een periode van drie jaar. Tijdens die periode is de huurovereenkomst onderworpen aan de wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op een negenjarige huurovereenkomst (en niet aan de bepalingen die van toepassing zijn op een kortlopende huurovereenkomst).

Geen addendum nodig

Als er geen opzeg is, wordt de huurovereenkomst dus automatisch verlengd. Dat betekent dan ook dat het niet nodig is om bv. een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten of een addendum te maken bij de oorspronkelijke overeenkomst (waarin dan staat dat die wordt verlengd). Je zou dat –ook al is er geen opzeg- natuurlijk wel altijd in onderling akkoord kunnen doen.

Opzeggen en een nieuwe overeenkomst sluiten

Als je dus als verhuurder niets doet, wordt de huurovereenkomst verlengd onder dezelfde voorwaarden. Dat betekent dat ook de (geïndexeerde) huurprijs blijft gelden, net als de andere huurvoorwaarden. Het kan wel eens gebeuren dat de huurder of verhuurder vinden dat die huurprijs niet meer correct is. Of misschien willen ze wel bepaalde andere voorwaarden van het contract wijzigen.

Als je dat als verhuurder wil doen, is het aangewezen om de huurovereenkomst toch tijdig op te zeggen. Vervolgens mag je perfect een nieuwe huurovereenkomst afsluiten met dezelfde huurder. In die nieuwe huurovereenkomst kan je dan zonder probleem andere voorwaarden (zoals bv. een hogere huurprijs) overeenkomen. Het volstaat dat jij en de huurder het daarover eens zijn.

Nadelen

Aan het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst (en het niet verlengen van de oude) kunnen echter ook wel enkele nadelen gekoppeld zijn. De huurwaarborg is nu namelijk beperkt tot 2 maand huur (voorlopig ook nog in Vlaanderen). Het kan zijn dat destijds een huurwaarborg van drie maanden van toepassing was, waardoor je riskeert een stukje van de huurwaarborg te moeten vrijgeven. Je zal daarnaast een nieuwe huurovereenkomst ook moeten laten registreren, je moet zorgen voor een energieprestatiecertificaat en diens meer… Kortom, je riskeert ook wel wat bijkomend werk door een nieuw huurcontract aan te gaan.

Een alternatief?

Als je alleen maar de huurprijs wil wijzigen bestaat er een alternatief. Meer bepaald kan je dan een huurprijsherziening vragen. Dat doe je door aan de andere partij tussen de zesde en de negende maand voor het einde van een driejarige periode te vragen of deze ermee akkoord gaat dat de huurprijs verhoogd/verlaagd wordt voor de volgende driejarige periode. Weigert je (ver-)huurder deze wijziging, dan kan je nog altijd zorgen dat je de huurovereenkomst alsnog tijdig opzegt (om zo opnieuw te kunnen onderhandelen of aan iemand anders te kunnen verhuren).

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)