Kom alles te weten over huurcontracten – Huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats

3/10/2014

De wetgeving over huurovereenkomsten wordt geregeld aangepast, waardoor deze formaliteiten complex en een beetje ondoorzichtig kunnen lijken. Hier volgen enkele nuttige toelichtingen.

Sinds 2007 dient de huurovereenkomst schriftelijk te worden vastgelegd.

Er is sprake van een huurovereenkomst als de ene persoon (die verhuurder of eigenaar wordt genoemd) het gebruik of het genot van een gebouw of een deel van een gebouw afstaat aan een andere persoon (die huurder wordt genoemd) in ruil voor betaling van huurgeld. Er hoeft niet noodzakelijk een schriftelijke overeenkomst te zijn, noch een duur te zijn afgesproken. Sinds 2007 is het verplicht een schriftelijke overeenkomst op te stellen.

Er bestaat een specifieke wet die de huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats regelt (20/02/1991).

Sinds 20 februari 1991 bestaat er een wet betreffende de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats van de huurder. De wet werd al meermaals gewijzigd (1997, 2006, 2007 en 2009).

Dat de huurder inderdaad de gehuurde woning als hoofdverblijfplaats betrekt is een feitelijke kwestie, los van het respecteren van de administratieve formaliteiten (domiciliëring van de huurder op het adres van het gebouw, inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister).

=> Opgelet: deze wet is dus niet van toepassing op een tweede verblijf, vakantiewoning (chalet, caravan, hotelkamer) studentenkamer, dienstwoning (conciërge, nachtwaker…) of garage, parkeerplaats, kantoor, opslagplaats, atelier…).

Behalve met deze wet dient ook rekening te worden gehouden met bepaalde algemene richtlijnen, die van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten (artikel 1708 tot 1762bis van het Burgerlijk Wetboek).

Registratie van de huurovereenkomst is verplicht

De Registratie van de schriftelijke huurovereenkomst en aanvullende overeenkomsten is een verplichte formaliteit, opgelegd door de fiscale wetgeving.

Het huurcontract dient in 3 originele exemplaren te worden voorgelegd op het registratiekantoor, waarvan de lokatie afhankelijk is van de geografische situering van het gehuurde gebouw.
Deze registratie is op dit moment gratis.

De verhuurder dient deze verplichting te vervullen binnen twee maanden na het afsluiten van het contract.

=> Opgelet: Ingeval het gaat om een huurcontract van 9 jaar dat is afgesloten na 1 juli 2007 en niet zou geregistreerd zijn door de verhuurder, zou de huurder de huur mogen opzeggen zonder vooropzeg en zonder schadevergoeding te hoeven betalen.

De huurovereenkomst geldt voor 2 echtgenoten of geregistreerd samenwonenden.

Het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats van een echtpaar wordt altijd verondersteld te zijn afgesloten door de beide echtgenoten, zelfs al is het door slechts één van hen ondertekend en zelfs al was het afgesloten voor het huwelijk. De huurovereenkomst behoort altijd toe aan beide echtelieden.

Wanneer een verhuurder zijn huurders ergens van wenst op de hoogte te stellen of het einde van de overeenkomst wil aankondigen, is het dan ook sterk aan te raden dat hij elk van hen apart aanschrijft.

Essentiële vermeldingen die het contract dient te bevatten zijn de volgende:

VERPLICHT: De identiteit en het adres van de contractanten: ingeval de contractanten een paar vormen, dient de identiteit van elk van beiden te worden vermeld.
VERPLICHT: aanvangsdatum van het contract.
VERPLICHT: Adres van het vastgoed en beschrijving (vermelding van alle vertrekken in de gehuurde woning)
VERPLICHT: Bedrag van de (maandelijkse) huur

Rekeningnummer van de verhuurder en datum waarop deze rekening dient te worden gecrediteerd.

Duur van de huurovereenkomst: 4 mogelijkheden. 9 jaar / 3 jaar of minder / meer dan 9 jaar / zolang de huurder leeft De meest voorkomende formule is "3-6-9". De partijen kunnen de huurovereenkomst beëindigen bij het aflopen van het 3de, het 6de of het 9de jaar.

Indexering: dient in de huurovereenkomst te zijn opgenomen om toegelaten te zijn. Gebeurt eens per jaar, volgens de wettelijke voorschriften

Kosten : abonnementen voor elektriciteit, gas, water…

Gemeenschappelijke kosten van het gebouw en betalingswijze (provisie of vast bedrag)

Huurwaarborg: dient in het contract te staan om opeisbaar te zijn De modaliteiten dienen te worden omschreven.

Plaatsbeschrijving: de wijze waarop die zal worden opgesteld (door een expert of door de partijen).

Verzekeringen en aansprakelijkheden: de eigenaar kan eisen dat de huurder een huurdersaansprakelijkheidsverzekering neemt

Wijziging van het vastgoed: is verboden, behalve na schriftelijk akkoord van de verhuurder

Bestemming: gebruik als hoofdverblijfplaats

Affichering en bezoeken: bezoekmodaliteiten die de vertrekkende huurder dient te aanvaarden zodat het goed opnieuw kan verhuurd worden. Gewoonlijk 2 maal per week gedurende 3 uur.

Handtekening van beide partijen, voorafgegaan van de vermelding ‘Gelezen en goedgekeurd’.

Eigenaar en huurder delen de onderhoudskosten voor het gebouw.

De wet voorziet dat de verhuurder de huurwoning dient te verstrekken in een staat waarin ze kan dienen voor het gebruik waarvoor ze bestemd is en dat hij ze dient te blijven onderhouden gedurende de looptijd van het huurcontract. De verhuurder dient erover te waken dat het vastgoed beantwoordt aan de elementaire vereisten voor veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

De verhuurder dient alle nodige herstellingen uit te voeren, met uitzondering van degene die deel uitmaken van het normale onderhoud van het goed, dat ten laste is van de huurder.

Als het gebouw niet beantwoordt aan deze elementaire vereisten, heeft de huurder het recht om verbreking van de huurovereenkomst te vragen, eventueel met schadevergoeding en intresten, of om uitvoering van de nodige werken te eisen. In afwachting van de uitvoering van deze werken zou een rechter een verlaging van de huur kunnen toestaan.

Noteer wel dat deze regels niet gelden ingeval het gaat om een renovatiecontract.