Kan de huurprijs van een handelspand worden aangepast?

16/12/2016

Je verhuurt of huurt een winkelpand. Kan de huurprijs daarvan in de loop van het contract worden aangepast? Hoe ga je daarbij te werk?

Bij het begin van een handelshuurovereenkomst bepalen de huurder en de verhuurder vrij de huurprijs. In de praktijk is het veelal de verhuurder die een vraagprijs vooropstelt. Om te weten of die prijs redelijk is kan je bv. navraag doen naar de prijs van andere panden in de buurt die te huur staan, contact nemen met een vastgoedmakelaar of vragen aan andere eigenaars of huurders van een gelijkaardig pand wat de prijs is bij hun huurcontract.

Kan je indexeren?

Bij een handelshuur mag je de huurprijs alleen maar indexeren als dat in het huurcontract is overeengekomen. Werd dat contractueel niet afgesproken, dan is een indexering niet mogelijk.

De clausule die een indexaanpassing mogelijk maakt, is overigens sowieso aan een aantal grenzen onderworpen. De wet geeft aan dat je alleszins de huurprijs maar één keer per jaar mag indexeren en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De aangepaste huurprijs mag ook niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de volgende formule: basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer (gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst) en gedeeld door het aanvangsindexcijfer (van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens welke de overeenkomst is afgesloten). 

Een verhuurder die vergat te indexeren kan dat maar in beperkte mate rechtzetten. Hij kan namelijk maar één jaar teruggaan in de tijd. 

Verhogen of verlagen in onderling akkoord? 

Je kan daarnaast de huurprijs in de loop van de huurovereenkomst ook verhogen of verlagen in onderling akkoord. Als huurder en verhuurder het daarover eens zijn kan zo’n aanpassing perfect gebeuren.  Ook een tijdelijke aanpassing van de huurprijs kan worden afgesproken. Zo is een tijdelijke verlaging van de huurprijs bijvoorbeeld denkbaar als er wegenwerken zijn waardoor de winkel gedurende meerdere maanden moeilijk bereikbaar is.  Als je zo’n akkoord sluit is het aangewezen dat ook op papier te zetten om discussies naderhand te vermijden.

Kan het eenzijdig worden gevraagd? 

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen in de loop van de huurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden eenzijdig een aanpassing van de huurprijs vragen aan de vrederechter. Meer bepaald kan dit gevraagd worden in de laatste drie maand van elke driejarige periode. Je moet daarvoor kunnen bewijzen dat de normale huurwaarde van het huurpand door nieuwe omstandigheden minstens 15% hoger of lager is dan de geldende (geïndexeerde) huurprijs. 

De nieuwe omstandigheden moeten onafhankelijk zijn van de wil van de huurder of verhuurder. Zo kan bijvoorbeeld de wijziging van de handelswaarde van de omgeving (omdat er bijvoorbeeld een gans nieuwe verkaveling werd gebouwd of er een toeristische trekpleister bijkwam) een nieuwe omstandigheid zijn. De nieuwe omstandigheden moeten ook een voortdurend karakter hebben. Tijdelijke gebeurtenissen (zoals een veel bezochte  tentoonstelling in de buurt die beperkt is in de tijd) komen niet in aanmerking. 

De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. Zolang de rechtbank geen beslissing nam blijft de vroegere huurprijs voorlopig van toepassing, hetgeen na de uitspraak retroactief wordt rechtgezet.

En bij een huurhernieuwing? 

Als een huurder om een huurhernieuwing vraagt kan de verhuurder daar bepaalde voorwaarden aan koppelen. Zo zou de verhuurder kunnen laten weten dat hij een verhoging van de huurprijs wenst. Of een verhuurder die aanvankelijk geen indexatieclausule in de overeenkomst opnam, zou kunnen aangeven dat hij nu wel wil dat zo’n indexatieclausule wordt opgenomen. Na een herziening van de huur kan de huurprijs dan ook anders zijn dan voordien. 

Tekst: Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)