Handelshuurder failliet: wat nu?

18/09/2017 - Immovlan.be

Je verhuurt een winkelpand. Wat zijn je rechten en plichten als je huurder failliet gaat? Neemt de huurovereenkomst dan automatisch een einde? Wat gebeurt er met de huurachterstallen die je huurder heeft opgebouwd?

De kleinhandelaar waaraan je je handelspand verhuurt zit al enkele maanden in slechte financiële papieren. Hij heeft ook een huurachterstal opgebouwd. Wat gebeurt er als hij failliet gaat? Wat kan je zelf doen?

Eindigt het contract?

Door het faillissement van je huurder neemt de huurovereenkomst niet automatisch een einde. De curator beslist of hij de huurovereenkomst al dan niet verder zet. Hij zou dat bijvoorbeeld kunnen doen om op die manier de stock te kunnen uitverkopen of om de handelszaak in zijn geheel te kunnen verkopen.

Als de curator niet dadelijk iets laat weten, dan kan je hem een aangetekende brief sturen waarin je hem vraagt om standpunt in te nemen. De curator heeft dan 15 dagen tijd om te reageren. Als de curator niets laat weten of als hij aangeeft de overeenkomst niet te willen verder zetten, dan eindigt de overeenkomst. De curator wordt dan geacht die te hebben verbroken. In dat geval kan je de verbrekingsvergoeding waar je aanspraak op maakt opnemen in je aangifte van schuldvordering.

De curator huurt verder

Als de curator de huurovereenkomst verderzet mag je redelijk gerust zijn dat je voor de volgende maanden de huur ook zal ontvangen. Dat is nu eenmaal wat men noemt een ‘schuld van de massa’. Dit betekent dat die bij voorrang (vóór de andere schuldvorderingen) voldaan moet worden. Het gebeurt wel eens dat de curator tracht een akkoord met jou te sluiten om een tijdlang verder te mogen huren tegen een lager bedrag. Weet dat je daarmee niet akkoord hoeft te gaan. Je kan dus vragen dat de curator het in het kader van het huurcontract afgesproken bedrag verder betaalt. Zeker als je pand gemakkelijk opnieuw verhuurbaar is kan je je ‘harder’ opstellen.

Als de curator de huurovereenkomst verderzet, vraagt hij allicht om een nieuwe plaatsbeschrijving op te maken. Op die manier kan vastgesteld worden welke schade er vóór het faillissement en welke er daarna veroorzaakt werd. Voor de schade die dateert van voor het faillissement moet je aangifte doen van schuldvordering in het faillissement. De schade veroorzaakt nadien is een schuld van de massa, die dus voorgaat op de andere schuldeisers.

Doe aangifte

Dien tijdig je aangifte van schuldvordering in het faillissement in. De termijn waarbinnen je dat moet doen wordt vermeld in het vonnis dat het faillissement uitspreekt. In de regel is dat (ongeveer) binnen de maand na de uitspraak.  Ook na deze datum kan je binnen bepaalde grenzen nog je schuldvordering indienen. Je moet de aangifte van schuldvordering indienen op de griffie van de Rechtbank van Koophandel van de plaats waar je huurder zijn zetel had.

In de aangifte van schuldvordering geef je de huurachterstallen op. Je kan ook een vordering indienen voor de huurschade die je hebt, (soms) voor een verbrekingsvergoeding en diens meer. De curator beslist of je vordering al dan niet wordt aanvaard. Als de curator je vordering betwist zal de rechtbank standpunt innemen. Vergeet in je aangifte van schuldvordering overigens niet om het voorrecht dat je als verhuurder hebt te vermelden. Als verhuurder beschik je immers over het ‘voorrecht van de onbetaalde verhuurder’. Je hebt concreet een voorrecht op de opbrengst van de verkoop van de inboedel van het gehuurde pand. Je wordt uit deze opbrengst voor andere schuldeisers betaald. Hou er rekening mee dat dit voorrecht meestal lang niet volstaat om je vordering geïnd te krijgen.

Zie je je geld?

De kans dat je uiteindelijk je geld ook zal zien voor wat betreft de vorderingen die je opnam in de aangifte van schuldvordering is klein. Je kan eventueel wel een beroep doen op de waarborg die je huurder stelde. Die waarborg kan bijvoorbeeld bestaan uit een som geld die de huurder als waarborg gaf. De huurder kan bijvoorbeeld ook een bankgarantie als waarborg afleveren. Kijk na wat de juiste voorwaarden zijn om die te claimen.

door Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)