Zijn afspraken om ‘in onverdeeldheid te blijven’ geldig?

21/09/2017

Als je samen met iemand anders eigenaar bent van een onroerend goed, kan je meestal de uitonverdeeldheidstreding vragen. Maar kan je ook afspreken dat je dat niet zal doen? Hoe ga je daarbij te werk?

Als je samen met je broers en/of zussen een onroerend goed erft kan niemand je verplichten om ‘in onverdeeldheid’ te blijven. Je kan met andere woorden in principe steeds een einde laten maken aan de mede-eigendom. Hetzelfde geldt als je samen met een partner een onroerend goed aankocht en er aan de relatie een einde gekomen is. Maar wat als je andere afspraken wil maken?

Het principe

De wet is duidelijk. Die geeft aan dat niemand kan worden verplicht om in onverdeeldheid te blijven met anderen. Zijn de andere eigenaars niet akkoord om je bijvoorbeeld uit te kopen aan voorwaarden waar je het mee eens bent of om het onroerend goed te verkopen, dan kan je naar de rechtbank stappen. Daar kan je om de zogenaamde ‘uitonverdeeldheidstreding’ vragen. Als je dat doet stelt de rechtbank een notaris aan die moet overgaan tot de vereffening-verdeling.

Als een verdeling in natura niet mogelijk is en er geen andersluidend akkoord tot stand komt (waarbij één van jullie het goed bijvoorbeeld inkoopt of dat onderhands wordt verkocht), zal dit er veelal uiteindelijk toe leiden dat het onroerend goed waarvan je mede-eigenaar bent openbaar moet worden verkocht.

Je kan andere afspraken maken

Op de mogelijkheid om steeds een verdeling te vorderen bestaat een uitzondering. Meer bepaald geeft de wet aan de mede-eigenaars de mogelijkheid om een overeenkomst af te sluiten om in onverdeeldheid te blijven. Als alle mede-eigenaars het eens zijn kan je dus overeenkomen om de verdeling uit te stellen. Hou er rekening mee dat zo’n overeenkomst voor hoogstens vijf jaar kan worden aangegaan. Na het verstrijken van die termijn kan je de overeenkomst wel vernieuwen en een afspraak maken om niet uit onverdeeldheid te treden voor een nieuwe periode van vijf jaar. Maak je een overeenkomst op voor een langere duur dan zal die niet zomaar geldig zijn. De overeenkomst zal dan namelijk maar gelden voor vijf jaar.

Er kunnen ook andere uitzonderingen op de regel bestaan. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als een tontine of een beding van aanwas werd overeengekomen.

Wanneer heeft het zin?

Een overeenkomst om een tijdlang in onverdeeldheid te blijven kan bijvoorbeeld wel eens zinvol zijn in het kader van een echtscheiding. Meer bepaald kan men op die manier er bijvoorbeeld voor zorgen dat één van de ex-echtgenoten samen met de kinderen nog een tijdlang in de voormalige gezinswoning kan blijven wonen.

Ook als de woning bijvoorbeeld verhuurd is aan een bijzonder ‘goede’ huurder kan het interessant zijn ze niet te verkopen. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld als er mogelijkheden zijn tot verkaveling van het onroerend goed of als de economische situatie tijdelijk niet gunstig is om tot een verkoop over te gaan. Ook als bijvoorbeeld één van de mede-eigenaars minderjarig is overweegt men wel eens om in onverdeeldheid te blijven tot hij meerderjarig is.

Denk alleszins goed na vooraleer je akkoord gaat om zo’n overeenkomst te ondertekenen. Hou er rekening mee dat je aan de overeenkomst ‘vast’ zit. Als je een tijdje na het sluiten van de overeenkomst wel zou willen verkopen (omdat je het geld bijvoorbeeld nodig hebt of wil investeren in een ander project) zit je voor enkele jaren aan de afspraken vast.

Hoe kan je te werk gaan?

Als het gaat om een onroerend goed volstaat het niet dat je samen met je mede-eigenaars onderling zo’n overeenkomst afsluit. Die moet namelijk notarieel worden opgesteld. Bovendien moet deze overeenkomst overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Schuldeisers van een mede-eigenaar kunnen als zo’n overeenkomst werd aangegaan in principe de verdeling niet vorderen zolang de overeenkomst duurt. Een uitzondering op die regel bestaat als de overeenkomst werd gesloten om hen te bedriegen.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)