Zo kan je reageren als de syndicus in de fout ging

6/10/2020

De syndicus binnen het gebouw waar je eigenaar bent oefent zijn functie niet naar behoren uit. Welke maatregelen kan je in dat geval nemen? Kan je de syndicus ook aansprakelijk stellen voor de schade die hij door zijn fouten veroorzaakt?

Jan ROODHOOFT, advocaat (www.ra-advocaten.be)

Van een syndicus mag je verwachten dat die een correct financieel, technisch en administratief beheer voert binnen het gebouw en dat hij de wetgeving op de appartementseigendom ook kent en naleeft. Maar wat kan je doen als de syndicus fouten maakt in zijn beheer door bv. geen correcte algemene vergaderingen te organiseren, facturen aan de VME niet correct te betalen of verkeerde afrekeningen op te maken?  Of erger nog, misschien begaat de syndicus wel fraude en is die met een deel van de gelden van de VME weg.

Aanstelling

De syndicus wordt in principe aangesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaars met een gewone meerderheid van stemmen. Je kan als mede-eigenaar wel suggesties doen van namen van syndici. Wil je dat doen vraag dan een offerte van de syndicus in kwestie (zodat je die kan voorleggen aan de vergadering) en vraag eventueel dat de betreffende syndicus zich op de algemene vergadering van mede-eigenaars komt voorstellen.

Als een syndicus wordt aangesteld, dan wordt daar een schriftelijke overeenkomst mee afgesloten.  In die overeenkomst wordt ook opgenomen voor hoelang de syndicus wordt aangesteld.  Hou er daarbij rekening mee die aanstelling niet langer mag duren dan drie jaar.  Het mandaat kan wel worden hernieuwd.

Een einde maken aan de samenwerking?

Begaat de syndicus een fout in de uitoefening van zijn functie (of is een meerderheid van de mede-eigenaars er gewoon niet tevreden over omdat hij bv. te traag reageert op vragen) dan is het ook de algemene vergadering van mede-eigenaars die een einde kan maken aan de samenwerking met de syndicus. Dat kan zonder probleem gebeuren tegen het einde van de termijn waarvoor het contract werd aangegaan.

Ook in de loop van de duur van het samenwerkingscontract kan een einde gemaakt worden aan de overeenkomst met de syndicus.  De wet zegt nu eenmaal dat de algemene vergadering de syndicus steeds kan ontslaan. Hou er in dat geval wel rekening mee dat bij een tussentijdse beëindiging de syndicus wel eens een schadevergoeding zou kunnen vragen. Bezondigde de syndicus zich aan zware fouten of beging die fraude in de uitoefening van zijn mandaat dan kan hij allicht geen schadevergoeding eisen.

Schadevergoeding vragen

Maakt de syndicus fouten in zijn beheer, dan kan hij daarvoor aansprakelijk gesteld worden. Dat kan vooreerst gebeuren door de vereniging van mede-eigenaars. De syndicus moet trouwens een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.  Als de vereniging van mede-eigenaars de syndicus aansprakelijk wil stellen is het belangrijk dat hem op de algemene vergadering geen kwijting wordt gegeven voor zijn beheer.

Lijd je door de fout van de syndicus als individuele mede-eigenaar een individuele schade, dan kan je hem daar ook soms zelf voor aansprakelijk stellen. Denk daarbij maar aan het geval dat de syndicus een schadevergoeding ontving van een verzekeringsmaatschappij voor schade aan je privé-gedeelte, maar hij nalaat om deze aan jou uit te betalen.

Bezondigde de syndicus zich aan fraude dan kan er ook strafklacht tegen hem worden neergelegd. Overtrad de syndicus de beroepsregels dan kan er een klacht tegen hem worden ingediend bij het BIV.

Als je het niet eens bent

Ben je het als individuele mede-eigenaar niet eens met een beslissing van de algemene vergadering omtrent de syndicus, dan kan je naar de vrederechter stappen. Je kan die namelijk vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die je een persoonlijk nadeel oplevert. Je moet dat doen binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.

Bovendien kan je bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus aan de rechtbank vragen om een voorlopig syndicus aan te wijzen.