Zo kan je reageren als een mede-eigenaar zijn bijdragen niet correct betaalt…

27/12/2018 - Immovlan.be

Heel wat appartementsgebouwen hebben te kampen met mede-eigenaars die hun bijdragen in het reservefonds of in de werkingskosten van het gebouw niet correct betalen. Maar wat kan daartegen gedaan worden? En wie moet de nodige stappen daarvoor zetten?

Als een mede-eigenaar zijn bijdragen niet correct betaalt, kan dat de goede werking binnen het gebouw in het gedrang brengen. Zo kan het gebeuren dat allerhande kosten en herstellingen niet meer kunnen worden betaald. Bovendien riskeren de andere eigenaars binnen het gebouw meer te moeten voorschieten om de niet-betaalde sommen te ‘compenseren’.

De syndicus moet reageren

Zelf kan je niet veel doen tegen een mede-eigenaar die niet correct betaalt. Je kan hem enkel aanspreken en hem vragen alsnog het nodige te doen. Het is integendeel de syndicus die moet optreden.

In eerste instantie zal de syndicus de eigenaar die niet betaalt in gebreke stellen. Als ook een aanmaning door de syndicus niet helpt kan die het dossier overmaken aan een advocaat of een incassobureau om tot de inning van de achterstallen over te gaan.  Als de syndicus geen stappen onderneemt kan je hem op de algemene vergadering van mede-eigenaars vragen om alsnog het nodige te doen. Laat dat ook vermelden in de notulen van de vergadering. Helpt dat niet en blijft de syndicus passief, dan kan de vereniging van mede-eigenaars de syndicus aansprakelijk stellen.

Een veroordeling en dan?

Als de mede-eigenaar blijft weigeren om te betalen, dan zal er uiteindelijk een veroordeling voor de rechtbank moeten gevraagd worden. Eens er zo’n vonnis is, kan dat -als dat nodig blijkt- uitgevoerd worden via een gerechtsdeurwaarder. Die zal bijvoorbeeld beslag kunnen leggen op de meubelen of het loon van de slechte betaler en zelfs op diens appartement. Wordt het appartement verhuurd, dan kan er ook beslag gelegd worden op de huurgelden die de huurder aan de slecht betalende mede-eigenaar verschuldigd is.

Intresten vragen

Het is aangewezen om in het reglement van mede-eigendom een bepaling op te nemen waarin staat dat een slechte betaler bovenop de achterstallen ook een schadevergoeding wegens laattijdige betaling en intresten verschuldigd is. Staat er nu nog geen zo’n bepaling in het reglement, dan kan je dat als agendapunt op de algemene vergadering van mede-eigenaars laten zetten en daarover laten stemmen. Door zo’n bepaling op te nemen kan je druk zetten op je mede-eigenaars om toch correct te betalen. Bovendien kan de vereniging van mede-eigenaars op die manier de kosten die met een invordering gepaard gaan voor een stuk (of volledig) recupereren.

De slechte betaler verkoopt

Als de slecht betalende mede-eigenaar zijn appartement verkoopt, dan zal de notaris de achterstallen die er eventueel zijn afhouden en doorstorten aan de syndicus. De vereniging van mede-eigenaars heeft ook een voorrecht op de verkoopsopbrengst van het onroerend goed. Dat geldt meer bepaald voor de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Concreet betekent dit dat als er meerdere schuldeisers zijn de vereniging van mede-eigenaars ‘bij voorrang’ zal worden betaald van de verkoopsopbrengst. De vordering van de vereniging van mede-eigenaars gaat zelfs voor op de vordering van de hypothecaire schuldeisers.

Andere drukmiddelen?

Om druk te zetten op slecht betalende mede-eigenaars kan je vragen dat de syndicus de namen van wie niet correct betaalt meedeelt. In de appartementswet staat dat de syndicus alleszins de namen moet doorgeven van mede-eigenaars waartegen een gerechtelijke procedure werd gestart. Om ook de namen te vragen van slechte betalers waartegen nog geen procedure is gestart, kan je verwijzen naar een advies van de privacycommissie.

Als het reglement van mede-eigendom binnen het gebouw bepaalt dat de nutsvoorzieningen van een mede-eigenaar die niet correct betaalt kunnen worden afgesloten, dan voer je die sanctie maar beter niet uit. Een dergelijke praktijk is namelijk onwettelijk.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)