Mogen de bewoners van het gelijkvloersappartement de tuin alleen gebruiken?

22/10/2018 - Immovlan.be

In appartementsgebouwen gebeurt het wel eens dat de tuin die aan het gebouw is gelegen alleen wordt gebruikt door de bewoners van de gelijkvloersappartementen. Moet je als mede-eigenaar dat exclusief gebruik dan zomaar aanvaarden? Kan er later nog een einde gemaakt worden aan dit gebruik?

De tuin die aan een appartementsgebouw ligt behoort zeer waarschijnlijk tot de gemene delen van het gebouw. Op die gemene delen hebben bepaalde individuele eigenaars in principe niet meer rechten dan andere eigenaars. Zo heeft de bewoner van het gelijkvloers in beginsel niet meer rechten op de tuin dan eigenaars die een appartement hebben dat op een hogere verdieping is gelegen.

Kijk in de basisakte

Van de voorgaande regel kan wel worden afgeweken in de basisakte van het gebouw. Daarin kan bv. vermeld worden dat alleen de eigenaars van het gelijkvloers gebruik mogen maken van de tuin. De statuten kunnen meteen ook omschrijven wat dit recht juist impliceert en wat de rechten en plichten van de gebruiker van de tuin zijn. Als er niets in de statuten staat, dan zegt de nieuwe appartementswet (die op 1 januari eerstkomende in werking treedt) dat er wordt vermoed dat het gebruik een erfdienstbaarheid is.

Wat zijn de rechten en plichten?

Diegene die de tuin mag gebruiken wordt daar natuurlijk geen eigenaar van. Dat betekent dan ook dat die de tuin niet mag verkopen, er geen recht van vruchtgebruik op mag toestaan en diens meer. Als er niets bijzonders is bepaald in de statuten moet hij zijn gebruiksrecht ook uitoefenen overeenkomstig de bestemming van het onroerend goed. Hij mag de tuin bv. niet voor andere doeleinden gaan gebruiken dan waarvoor die bestemd was. Zo mag hij er bv. geen parking maken voor zijn auto of daar allerhande dieren (zoals schapen, kippen enz.) in gaan houden.

Je mag van diegene die de tuin alleen mag gebruiken ook verwachten dat deze de kosten van onderhoud op zich neemt. Zo kan je vragen dat de bewoner van het appartement in kwestie bv. het nodige doet voor het maaien van het gras en het snoeien van de hagen op zijn kosten.

Kan men het later nog vragen?

Als er nog geen zo’n recht op gebruik bestaat, zou de eigenaar van het gelijkvloersappartement later altijd kunnen vragen om hem alsnog zo’n recht toe te kennen. Hij moet deze vraag stellen aan de algemene vergadering van mede-eigenaars. Die beslist daarover met een 4/5e meerderheid van stemmen.

Overweegt de vergadering om zo’n recht toe te kennen, dan is het belangrijk meteen de rechten en plichten die aan het gebruik gekoppeld zijn duidelijk af te spreken en op papier te zetten. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen aangeven dat de eigenaar van het gelijkvloersappartement dan op zijn kosten de tuin dient te onderhouden. Ook zouden er beperkingen aan het gebruik kunnen worden aangebracht (bv. het mag enkel een siertuin blijven en de tuin is niet om in te voetballen, …). Eventueel zou zelfs een vergoeding kunnen worden afgesproken die door de eigenaar in kwestie aan de vereniging van mede-eigenaars moet worden betaald.

Hoe afnemen?

De algemene vergadering van mede-eigenaars kan ook altijd een einde stellen aan het gebruik. Dit kan worden beslist met een 4/5e meerderheid van de stemmen. De nieuwe appartementswet geeft ook aan dat de algemene vergadering haar beslissing moet motiveren en moet aangeven welk belang ze heeft bij de intrekking. Om tot zo’n intrekking te kunnen beslissen moet dat punt wel op de agenda van de algemene vergadering staan. Wil je dat de algemene vergadering van mede-eigenaars hierover beraadslaagt, vraag dan tijdig aan de syndicus om dit agendapunt in de oproeping van de vergadering op te nemen.

Hou er rekening mee dat de eigenaar wiens exclusief gebruiksrecht wordt ingetrokken  eventueel een schadevergoeding kan vragen van de vereniging van mede-eigenaars.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)