Dit riskeer je als je renovatie een verdoken nieuwbouw is

26/11/2019 - Immovlan.be

Volgens de orde van architecten zijn meer dan de helft van de renovaties verdoken nieuwbouwwoningen. Maar kan je zo’n fundamentele renovatie ook doen tegen 6 % BTW? Met welke spelregels moet je precies rekening houden?

Voorwaarden voor 6 % BTW

Als je je woning renoveert kan je die werken vaak doen tegen het BTW-tarief van 6 %.  Het volstaat hiervoor dat je woning ouder is dan 10 jaar en dat je woning uitsluitend dient als privéwoning (of slechts een ‘bijkomstig’ gedeelte ervan dient om je beroep uit te oefenen). Bovendien moeten de werken rechtstreeks aan de eindgebruiker (eigenaar of huurder) worden gefactureerd en moet de levering en de plaatsing van de materialen  door dezelfde aannemer gebeuren.

Door onder de toepassing van dit BTW-tarief te vallen kan je een belangrijk financieel voordeel doen. Gaat het om werken voor een bedrag (excl. BTW) van 200.000 euro dan bespaar je al snel 30.000 euro. Vandaar ook dat heel wat mensen die willen bouwen dit graag als een verbouwing willen laten beschouwen (veeleer dan als een nieuwbouw) en er op dat vlak wel eens misbruiken zijn.

Verdoken nieuwbouw

Weet echter dat de fiscus hierop toeziet.  Als je een bijzonder grondige renovatie doet kan de fiscus namelijk van oordeel zijn dat er eigenlijk sprake is van een verdoken nieuwbouw. In dat geval moet je 21 % BTW betalen op de werken die gebeurden. Denk daarbij bijvoorbeeld maar aan het geval dat op enkele muurtjes na de ganse woning gesloopt wordt en heropgebouwd.

De fiscus zal bovenop de 15 % extra BTW die je zal worden aangerekend veelal ook nog eens een boete in rekening brengen (van bv.  10 % op de te weinig betaalde BTW).  Je riskeert er dan ook bekaaid vanaf te komen.

Wat zijn de criteria?

De vraag of er sprake is van een renovatie dan wel van een verdoken nieuwbouw hangt of van geval tot geval. Het is een feitenkwestie waarover, ingeval er sprake is van een discussie, de rechtbank het laatste woord heeft. Men kan bv. kijken in welke mate de oude dragende muren van het gebouw wel behouden werden. Is dat niet het geval en wordt bv. enkel de voorgevel of een deel daarvan behouden, dan is er geen sprake van een verbouwing maar wel van een nieuwbouw.

Op de website van de overheid zelf leest men: ‘Alleen als de renovatiewerken nog op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw en de overige voorwaarden zijn vervuld kan het verlaagd tarief van 6% toegepast worden. Zo niet is het normaal btw-tarief van 21% van toepassing.’

En als je bijbouwt?

Bouw je een deel bij aan een bestaande woning, dan kan dat eventueel ook aan 6 % BTW gebeuren. Men kijkt dan na of de oppervlakte van het oude gedeelte na de verbouwing wel groter is dan de helft van de totale oppervlakte van het gebouw na de uitvoering van de werken. Was het oude gebouw bv. 200 m²  groot en bouw je 150 m² bij, dan is aan deze voorwaarde voldaan. 200 vierkante meter is namelijk meer dan de helft van 350 m². Bovendien  moet het nieuwe gedeelte een geheel vormen met het oude gebouw.

Overleg

Het is aangewezen om vooraleer je gaat (ver-)bouwen hieromtrent overleg te plegen met je architect. Hij kan je ook helpen om een dossier op te bouwen dat je later kan gebruiken als je een discussie krijgt met de BTW. Om zeker te zijn of het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing is op de werken die je wil laten uitvoeren kan je ook het centrum KMO – Beheer contacteren waar het gebouw zich bevindt.

Er zijn uitzonderingen

In bepaalde steden bestaat er een uitzondering op deze regel en kan je toch genieten van een BTW-tarief van 6 % ipv 21 % en dit zelfs als je de bestaande woning volledig sloopt en je ze wederopbouwt. Dat is bijvoorbeeld het geval in Brussel, Gent, Antwerpen, Oostende, Sint-Niklaas enz. Voorwaarde is daarbij wel dat de afbraak en wederopbouw in één handeling gebeurt en de nieuwbouw hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt.

Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)