Als je een woning koopt waarin een huurder zit die huurachterstallen heeft is het de vraag of jij dan wel de verkoper die achterstallen nog kan opvragen. Met welke spelregels moet je daarbij rekening houden?
Een zaak van de verkoper
Huurachterstallen die al bestaan op het moment van de verkoop blijven toekomen aan de verkoper. De verkoper kan, hoewel hij geen eigenaar meer is, de huurachterstallen wel degelijk nog invorderen. Het feit dat het pand verkocht werd voor de achterstallen worden betaald doet daar niet aan af. Wat de verkoper integendeel dan niet kan vragen is bv. de ontbinding van de huur omwille van de slechte betaling. Die vordering kan alleen door de koper worden ingesteld.
Achterstallen die ontstaan na de verkoop kunnen dan evident weer wel door de koper worden ingevorderd. Daar heeft de verkoper nu eenmaal niets meer mee te maken.
Andere afspraken maken
Dat kan dan weer wel. De koper en de verkoper zouden perfect kunnen overeenkomen dat de vordering op grond van huurachterstallen door de verkoper wordt overgedragen aan de koper. Is dat het geval dan kan de koper wel overgaan tot het invorderen van de achterstallen bij de huurder.
De koper ‘scheldt kwijt’
Het zou niet de eerste keer zijn dat de koper van een pand met een huurder overeenkomt dat die dadelijk het pand verlaat ‘in ruil’ voor een kwijtschelding van de huurachterstallen. Het sluiten van een dergelijke overeenkomst gaat niet zomaar.. Zo’n akkoord bindt de verkoper namelijk niet. De ‘oude’ eigenaar die nog gerechtigd is op de huurachterstallen is nu eenmaal geen partij bij deze overeenkomst.
Jan Roodhooft, advocaat (www.advocatenroodhooft.be)