Voici comment réagir si un copropriétaire ne paie pas ses charges

27-12-18 - Immovlan.be

De nombreux immeubles ont affaire à des copropriétaires qui ne paient pas correctement leurs participations au fonds de réserve ou aux frais de fonctionnement de l’immeuble. Mais que peut-on y faire ?

Si un copropriétaire ne paie pas correctement ses cotisations, cela peut affecter le bon fonctionnement de l’immeuble. Il peut arriver que toutes sortes de frais et de réparations ne puissent plus être payés. De plus, les autres propriétaires de l’immeuble risquent de devoir avancer davantage pour “compenser” les montants impayés.

Le syndic doit agir

Vous ne pouvez pas faire grand-chose vous-même contre un copropriétaire qui ne paie pas correctement. Vous ne pouvez que vous adresser à lui et lui demander de faire le nécessaire. En effet, c’est au syndic d’agir.

Initialement, le syndic émettra un avis de défaut de payement au propriétaire en question. Si rien n’y fait, il peut transférer le dossier à un avocat ou à une agence de recouvrement pour les arriérés. Si le syndic ne prend aucune mesure, vous pouvez lui demander à l’assemblée générale des copropriétaires, de prendre les dispositions nécessaires. Cela devrait également être consigné au procès-verbal de la séance. Si le syndic reste passif, l’association des copropriétaires peut tenir le syndic responsable.

Une condamnation et puis ?

Si le copropriétaire continue de refuser de payer, une déclaration de culpabilité au tribunal devra finalement être demandée. Une fois qu’un tel jugement a été rendu, il peut – si nécessaire – être exécuté par huissier de justice. Ce dernier pourra, par exemple, saisir les meubles ou le salaire du copropriétaire, voire son appartement. Si l’appartement est loué, les loyers peuvent également être saisis.

Recouvrement des intérêts

Il convient d’inclure dans le règlement de copropriété une disposition prévoyant qu’en plus des arriérés, le mauvais payeur est également redevable d’une indemnité pour retard de paiement, avec les intérêts. S’il n’y a actuellement aucune disposition de ce genre dans le règlement, vous pouvez le faire inscrire lors de l’assemblée générale des copropriétaires et le faire voter. En incluant une telle disposition, vous pouvez faire pression sur les copropriétaires pour qu’ils paient correctement.

L’appartement est à vendre

Si le copropriétaire fautif vend son appartement, le notaire transmettra au syndic le montant des arriérés. L’association des copropriétaires a également un privilège sur le produit de la vente de l’immeuble. Concrètement, cela signifie que s’il y a plusieurs créanciers, l’association des copropriétaires sera payée “en priorité” sur le produit de la vente. La créance de l’association des copropriétaires précède même celle des créanciers hypothécaires !

Autres moyens de pression ?

Pour faire pression sur les mauvais payeurs, vous pouvez demander au syndic de communiquer les noms de ceux qui ne paient pas correctement. La loi sur les appartements stipule que le syndic doit fournir les noms des copropriétaires contre lesquels une procédure judiciaire a été engagée. Pour demander également les noms des mauvais payeurs pour lesquels aucune procédure n’a encore été entamée, vous pouvez vous référer à l’avis du comité de confidentialité.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)