Les résidents de l’appartement du rez-de-chaussée peuvent-ils être les seuls à utiliser le jardin?

22-10-18 - Immovlan.be

Dans les immeubles, il arrive parfois que le jardin adjacent à l’immeuble ne soit utilisé que par les occupants des appartements du rez-de-chaussée. En tant que copropriétaire, êtes-vous obligé d’accepter cette utilisation exclusive?

Le jardin en question est probablement intégré dans les parties communes de l’immeuble. En principe, certains propriétaires n’ont pas plus de droits sur ces parties communes que d’autres. Par exemple, l’occupant du rez-de-chaussée n’a en principe pas plus de droits sur le jardin que les propriétaires qui ont un appartement à un étage supérieur.

Que dit l’acte de base ?

Il est possible de déroger à la règle précédente dans l’acte de base du bâtiment. Cela pourrait, par exemple, indiquer que seuls les propriétaires du rez-de-chaussée peuvent utiliser le jardin. Les statuts peuvent aussi décrire ce que ce droit implique et quels sont les droits et obligations de l’utilisateur du jardin. S’il n’y a rien dans les statuts, la nouvelle loi sur les appartements (qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain) stipule que l’on suppose que l’utilisation est une servitude.

Quels sont les droits et obligations ?

La personne qui est autorisée à utiliser le jardin n’en deviendra évidemment pas propriétaire. Cela signifie également qu’il ne peut pas vendre le jardin, ne peut pas permettre un droit d’usufruit sur celui-ci et plus encore. Si rien de particulier n’est prévu dans les statuts, il doit également exercer son droit d’usage conformément à l’objet du bien. Par exemple, il ne peut pas utiliser le jardin à d’autres fins que celles auxquelles il est destiné. Par exemple, il ne peut pas garer sa voiture ou y garder des animaux (comme des moutons, des poulets, etc.).

Vous pouvez également vous attendre à ce que ceux qui ne sont autorisés à utiliser le jardin prennent en charge les frais d’entretien. Par exemple, vous pouvez demander à l’occupant de l’appartement en question de prendre les mesures nécessaires pour tondre l’herbe et tailler les haies à ses propres frais.

Définir un droit d’usage ?

Si un tel droit d’usage n’existe pas (encore), le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée pourra toujours demander ultérieurement de lui accorder un tel droit. Il doit soumettre cette question à l’assemblée générale des copropriétaires. Il se prononce à la majorité des 4/5e des voix.

Si la réunion envisage d’accorder un tel droit, il est important que les droits et obligations associés à son utilisation soient clairement convenus et consignés sur papier. Par exemple, on pourrait indiquer que le propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée doit alors entretenir le jardin à ses propres frais. Des restrictions pourraient également être imposées sur l’utilisation (par exemple, il ne peut rester qu’un jardin ornemental et le jardin n’est pas destiné à jouer au football….). Il pourrait même être possible de convenir d’une indemnisation à verser par le propriétaire en question à l’association des copropriétaires.

Comment mettre fin à ce droit ?

L’assemblée générale des copropriétaires peut également mettre fin à tout moment à cette utilisation. Cette décision peut être prise à la majorité des 4/5e des voix. La nouvelle loi sur les appartements stipule également que l’assemblée générale doit motiver sa décision et indiquer l’intérêt qu’elle porte à la révocation. Pour décider d’un tel retrait, le point doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Si vous désirez que l’assemblée générale des copropriétaires en discute, demandez au syndic d’inscrire ce point à l’ordre du jour de l’assemblée en temps opportun.

Veuillez noter que le propriétaire dont le droit exclusif d’utilisation est révoqué peut être en droit de réclamer une indemnité à l’association des copropriétaires.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)