Vous désirez acheter un bien qui est déjà loué ? Notre avocat vous dit tout !

29/06/2021

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement qui est loué et dans lequel le locataire est domicilié. La vente met-elle automatiquement fin à la location ? Comment procéder si vous souhaitez y vivre ? Que devez-vous faire si vous désirez continuer à louer le bien ?

Le bail n’est pas rompu automatiquement !

C’est la première chose à savoir. Acheter un bien loué ne signifie pas que le contrat de location prend automatiquement fin. En principe, le bail est toujours valable. Cette règle s’applique même si le propriétaire a inclus une clause contraire dans le bail. Une telle clause ne sera pas valable.

Ce que vous pouvez faire, cependant, c’est inclure dans le contrat d’achat une clause stipulant que le vendeur s’engage à faire en sorte que le locataire actuel quitte la propriété avant que la propriété achetée ne vous soit livrée. Notez que même si le vendeur est disposé à accepter cette clause, elle ne lie pas le locataire. Si le locataire ne part pas, vous ne pouvez réclamer une indemnisation qu’au vendeur. Vous pouvez également stipuler une indemnité fixe dans le contrat d’achat au cas où le vendeur ne parviendrait pas à faire partir le locataire à temps.

Vous désirez y vivre

Si vous souhaitez vivre dans le bien que vous avez acheté, vous pouvez généralement mettre fin au contrat de location. Vous pouvez le faire dès que la propriété du bien que vous avez acheté vous est transférée. C’est généralement le cas lorsque l’acte notarié est signé chez le notaire.

Dans la plupart des cas, vous devez donner un préavis de 6 mois si vous voulez désirez y vivre. Vous devrez, entre autres, indiquer dans la lettre de résiliation que vous souhaitez occuper vous-même le bien loué. Notez bien que dans ce cas, vous devez également emménager dans le logement dans l’année qui suit la fin du préavis. Vous devez ensuite occuper le bien pendant au moins 2 années ininterrompues. Si vous ne respectez pas ces conditions, le locataire peut demander une indemnisation d’au moins 18 mois de loyer.

N’oubliez pas que des règles différentes peuvent s’appliquer si le vendeur a loué le bien pour une courte période ou si le contrat de location n’a pas de date fixe (parce qu’il n’a pas été enregistré, par exemple). Vous pouvez demander conseil au notaire en charge. Il peut également vous aider à rédiger un projet de lettre de préavis.

Résilier le bail pour d’autres raisons ?

Il est également possible que vous ne souhaitiez pas habiter vous-même dans la propriété mais que vous souhaitiez tout de même résilier le bail. On pense notamment au cas où vous désirez rénover le bâtiment ou que vous souhaitez y installer un autre locataire.

Dans ce cas, vous disposez en principe des mêmes possibilités de résiliation que celles dont aurait disposé le vendeur. Par exemple, vous pouvez résilier le loyer si vous souhaitez effectuer certaines rénovations. Vous pouvez également mettre fin à la location à la fin de la troisième et de la sixième année du bail moyennant une compensation de 9 ou 6 mois de loyer. Là encore, il peut y avoir d’autres possibilités de résiliation si la location n’a pas de date fixe.

Vous souhaitez toujours louer…

Si le loyer peut être maintenu avec le même locataire, vous ne devez pas conclure de nouveau bail. Lors de votre achat, vous prenez automatiquement partie dans le bail existant. Il n’est pas non plus nécessaire de rédiger un avenant.

Informez le locataire que vous êtes le nouveau propriétaire et qu’il devra dorénavant verser le loyer sur votre compte. Veillez également à ce que le vendeur et le locataire parviennent à un accord concernant la garantie locative. Elle sera souvent "bloquée" dans une banque ou un établissement financier. Vous pouvez ensuite vous rendre dans cette institution avec le locataire et le vendeur afin de vous faire enregistrer comme nouveau propriétaire.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)