Voici comment un commerçant peut demander un loyer inférieur

25-09-18 - Immovlan.be

La presse a récemment rapporté que les loyers de nombreux immeubles commerciaux dans les villes sont sous pression. Mais un locataire commercial peut-il en profiter pour demander un loyer inférieur pour la propriété qu’il loue ? Comment le propriétaire peut-il réagir ?

Dans plusieurs villes, les loyers des immeubles commerciaux baisseraient de 10 à 30 %. Ceci est dû, entre autres, au manque de parkings, aux travaux routiers et à l’augmentation des ventes sur Internet. Un propriétaire à la recherche d’un nouveau locataire risque de pouvoir facturer un loyer inférieur à celui qu’il recevait auparavant. Mais qu’en est-il d’un bail en cours ? Le locataire peut-il aussi demander une réduction immédiate du loyer ?

Un accord est un accord

Tant que le bail est en vigueur, le locataire ne peut réduire unilatéralement le loyer. Il doit continuer à payer le loyer convenu même s’il le juge trop élevé. Ce loyer peut toujours être modifié d’un commun accord entre le locataire et le propriétaire. Si vous parvenez à un tel accord entre vous, il est important de le mettre clairement sur papier. Vous pouvez le faire dans un addendum au contrat de bail commercial existant.

En tant que propriétaire, vous ne pouvez évidemment pas être obligé de conclure un tel accord. Cependant, il peut parfois être conseillé de le faire et ce, par exemple, pour garder un bon locataire pour une plus longue période de temps. À titre de concession au locataire, vous pouvez également accorder une remise temporaire sur le loyer contractuel.

Révision du loyer

Le locataire commercial peut aussi parfois demander une révision juridique du loyer. Pour cela, le locataire n’a pas besoin de l’accord du propriétaire. Plus précisément, il peut le faire au cours des trois derniers mois de toute période de trois ans. Pour ce faire, le locataire commercial doit être en mesure de prouver qu’en raison de nouvelles circonstances, la valeur locative normale est inférieure d’au moins 15% au loyer applicable (indexé).

Ces nouvelles circonstances doivent être indépendantes de la volonté du locataire ou du propriétaire. En outre, les nouvelles circonstances doivent être de nature permanente. Si la demande du locataire est acceptée, le nouveau loyer s’appliquera à partir du premier jour de la prochaine période de trois ans.

Si le locataire demande une telle révision et que le propriétaire n’est pas d’accord, c’est au juge de paix de prendre une décision. Tant que le juge de paix n’a pas pris de décision, l’ancien loyer (existant) devra être payé. La décision du tribunal aura alors un effet rétroactif. Le propriétaire risque donc d’avoir à rembourser une partie du loyer qu’il a reçu du locataire.

Et dans le cas d’un renouvellement de loyer ?

Si le locataire demande le renouvellement du bail commercial, il ne doit pas nécessairement le faire sur la base du loyer existant. Il peut parfaitement suggérer de continuer à louer à un loyer inférieur. Il n’est pas tenu de prouver qu’il existe de nouvelles circonstances externes qui réduisent la valeur locative d’au moins 15%. Cette condition ne s’applique que si le locataire demande une révision du loyer.

En tant que propriétaire, vous n’êtes pas obligé de répondre à cette demande de votre locataire. Plus précisément, en tant que propriétaire, vous avez trois mois pour informer votre locataire par lettre recommandée que vous ne souhaitez pas renouveler le loyer dans ces conditions. Dans la lettre en question, en tant que propriétaire, vous indiquez à quelles conditions vous voulez renouveler le loyer. Le locataire a alors trente jours pour prendre position. Il peut confirmer son accord avec la proposition du propriétaire ou renvoyer l’affaire au juge de paix. En cas de litige, c’est le juge qui a le dernier mot.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)