Tout savoir sur le contrat de location – Bail de résidence principale

03-10-14

Les lois sur les loyers et les baux sont régulièrement mises à jour, ce qui peut rendre ces formalités complexes et quelque peu opaques. Voici quelques informations utiles.

Depuis 2007, le contrat de bail doit être écrit.

Un contrat de bail existe dès qu’une personne (appelée bailleur ou propriétaire) cède l’usage ou la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (appelée preneur ou locataire) en contrepartie du paiement d’un loyer. Il ne faut pas nécessairement qu’il existe un écrit ni même une durée. Depuis 2007, il est obligatoire d’établir une convention écrite.

Il existe une loi spécifique relative aux baux de résidence principale (20/02/1991).

Depuis le 20 février 1991, il existe une loi portant sur les baux relatifs à la résidence principale du locataire. Elle a déjà été modifiée à plusieurs reprises (1997, 2006, 2007 et 2009).

Que le locataire habite effectivement à titre principal dans les lieux loués est une question de fait, indépendante du respect des formalités administratives (domiciliation du locataire à l’adresse de l’immeuble, enregistrement au registre de la population ou des étrangers).

=> Attention: cette loi ne s’applique donc pas aux résidences secondaires, logements de vacances (chalets, caravanes, chambres d’hôtel), aux kots d’étudiants, aux logements de fonction (concierge, gardien, …), ainsi qu’aux garages, emplacements de parking, bureaux, entrepôts, ateliers, …

En plus de cette loi, il faut aussi tenir compte de certaines dispositions générales applicables à tous les contrats de bail (article 1708 à 1762bis du Code Civil).

L’enregistrement du bail est obligatoire.

L’enregistrement du contrat de bail écrit et de ses avenants est une formalité obligatoire imposée par le droit fiscal.
Il faut présenter le bail en trois exemplaires originaux au bureau d’enregistrement qui dépend de la situation géographique de l’immeuble loué.

Cet enregistrement est actuellement gratuit.

Le bailleur doit remplir cette obligation dans les deux mois à partir de la conclusion du contrat.

=> Attention: Dans le cas d’un bail de 9 ans conclu après le 1er juillet 2007 et qui n’aurait pas été enregistré par le bailleur, le locataire pourrait résilier le bail sans préavis et sans verser d’indemnité.

Le bail appartient aux 2 époux ou cohabitants légaux.

Le contrat de bail portant sur le logement principal d’un couple marié est toujours censé avoir été conclu par les deux époux même si le contrat a été conclu par un seul des conjoints et même s’il a été conclu avant le mariage. Le bail « appartient » toujours aux deux époux.

Aussi, lorsque un bailleur souhaite informer ses locataires d’une notification ou de la fin du contrat, il est vivement conseillé et obligatoire qu’il envoie une lettre distincte à chaque époux.

Les mentions essentielles du contrat sont les suivantes :

OBLIGATOIRE: Identités et adresses des contractants : pour les couples, il faut les 2 identités.
OBLIGATOIRE: date d’entrée en vigueur du contrat
OBLIGATOIRE: Adresse du bien et description (mention de toutes les pièces des lieux loués)
OBLIGATOIRE: Montant (mensuel)
du loyer

n° de compte du bailleur et date à laquelle ce compte doit être crédité
Durée du bail: 4 possibilités.
inférieure ou égale à 3 ans | 9 ans  | plus de 9 ans | durée de la vie du locataire. La formule courante est "3-6-9". les parties peuvent ainsi mettre fin au bail à l’expiration de la 3ième, 6ième et 9ième année.
Indexation : elle doit être prévue dans le bail pour être autorisée. Elle se fait une fois par an selon les dispositions légales
Charges du bien : abonnements électricité, gaz, eau…
Charges communes de l’immeuble et le mode de paiement (provision ou forfait)
Garantie locative : elle doit figurer dans le contrat pour être exigible. Ses modalités doivent être précisées.
Etat des lieux : la façon dont il sera effectué (par un expert ou les parties)
Assurances et responsabilités : le propriétaire peut exiger que le locataire prenne une assurance en responsabilité locative
Modification du bien : elle est interdite sauf accord écrit du bailleur
Destination du lieu : à usage de résidence principale
Affichages et visites : modalités de visites que le locataire sortant doit accepter pour relouer le bien. En général, 2 fois par semaine pendant 3 heures.
Signature des parties avec mention ‘Lu et approuvé’

Propriétaire et locataire se répartissent les charges d’entretien de l’immeuble.

La loi prévoit que le bailleur doit fournir un bien loué en état de servir à l’usage auquel il est destiné et qu’il doit continuer à l’entretenir au cours du bail. Le bailleur doit veiller à ce que le bien réponde aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Le bailleur doit y faire toutes les réparations nécessaires à l’exception de celles qui font partie de l’entretien normal du bien, à charge quant à elle du locataire.

Si l’immeuble de répond pas à ces exigences élémentaires, le locataire a le droit de demander la résolution du bail avec dommages et intérêts éventuels, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires. Dans l’attente de l’exécution de ces travaux, un juge pourrait accorder une diminution du loyer.

Notez que dans le cas d’un bail de rénovation, ces règles ne doivent pas être respectées.