Peut-on modifier le loyer d’un immeuble commercial?

16-12-16

Vous donnez en location un commerce ou vous le louez. Son loyer peut-il être modifié en cours de contrat ? Comment procéder ?

Au début d’un contrat de bail commercial, le locataire et le bailleur déterminent librement le loyer. Dans la pratique, c’est en règle générale le bailleur qui fixe un prix demandé. Pour savoir si ce prix est raisonnable, vous pouvez par ex. vous renseigner sur le prix d’autres biens à louer dans le quartier, contacter un agent immobilier ou demander à d’autres propriétaires ou locataires d’un bien analogue quel est le loyer prévu par leur contrat de bail.

Pouvez-vous indexer ? 

Dans le cadre d’un bail commercial, vous ne pouvez indexer le loyer que si c’est stipulé dans le contrat de bail. Si ce n’était pas convenu contractuellement, alors une indexation est impossible. 

De toute façon, la clause qui rend possible une adaptation à l’index est du reste soumise à certaines limites. La loi stipule que vous ne pouvez de toute façon indexer le loyer qu’une fois par an, à savoir au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail. Le loyer adapté ne peut pas non plus dépasser le montant obtenu par l’application de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice (indice de santé du mois précédant celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail) et divisé par l’indice de départ (du mois qui précède le mois durant lequel le contrat a été signé). 

Un bailleur qui a oublié d’indexer ne peut le rectifier que de façon limitée. En effet, il ne peut reculer dans le temps qu’un an au maximum. 

Augmenter ou baisser de commun accord ? 

Vous pouvez en outre aussi augmenter ou diminuer le loyer de commun accord en cours de contrat de bail. Si le locataire et le bailleur sont d’accord sur ce point, un tel ajustement peut parfaitement avoir lieu.  On peut aussi convenir d’une adaptation temporaire du loyer. Par exemple, une baisse temporaire du loyer est envisageable s’il y a des travaux de voirie qui rendent le commerce difficilement accessible durant plusieurs mois.  Si vous concluez un tel accord, il est recommandé de le mettre sur papier en vue d’éviter des différends par la suite.

Peut-on le réclamer unilatéralement ? 

Tant le locataire que le bailleur peuvent requérir unilatéralement auprès du juge de paix, dans certaines conditions, une adaptation du loyer en cours de contrat de bail. Plus précisément, cela peut être demandé au cours des trois derniers mois de chaque triennat. Pour ce faire, vous devez pouvoir prouver que la valeur locative normale du bien est au moins de 15 % supérieure ou inférieure au loyer (indexé) en vigueur en raison de nouvelles circonstances. 

Les nouvelles circonstances doivent être indépendantes de la volonté du locataire ou du bailleur. Par exemple, un changement de la valeur locative des alentours (parce que par exemple un tout nouveau lotissement a été construit ou une attraction touristique s’est installée) peut constituer une circonstance nouvelle. Les nouvelles circonstances doivent aussi revêtir un caractère permanent. Les événements temporaires (comme une exposition très visitée dans le quartier qui est limitée dans le temps) n’entrent pas en ligne de compte. 

Le loyer révisé s’applique à partir du premier jour du triennat suivant. Tant que le tribunal n’a pas pris de décision, le loyer antérieur reste provisoirement d’application, ce qui est rectifié rétroactivement après le verdict.

Et en cas de renouvellement du bail ?

Si un locataire demande un renouvellement du bail, le bailleur peut y lier des conditions. Ainsi, le bailleur pourrait faire savoir qu’il souhaite une augmentation du loyer. Ou le bailleur qui ne faisait initialement pas figurer de clause d’indexation dans le contrat pourrait indiquer qu’il veut désormais qu’une telle clause d’indexation soit incluse. Après une révision du bail, le loyer peut donc être différent du précédent. 


Texte : Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)