Locataire commercial faillite: que faire?

18-09-17 - Immovlan.be

Vous donnez un magasin en location. Quels sont vos droits et vos devoirs si votre locataire fait faillite? Le contrat de bail prend-il alors fin automatiquement? Et quid des arriérés de loyer accumulés par votre locataire?

Le petit commerçant auquel vous louez votre bien commercial rencontre des difficultés financières depuis quelques mois déjà. Il a d’ailleurs accumulé des arriérés de loyer. Qu’arrive-t-il s’il fait faillite ? Que pouvez-vous faire ?

Le contrat prend-il fin ?

La faillite de votre locataire n’entraîne pas automatiquement la fin du contrat de bail. C’est le curateur qui décide s’il poursuit le contrat de bail ou non. Il pourrait par exemple le faire pour pouvoir ainsi liquider le stock ou pour pouvoir vendre l’établissement commercial dans son ensemble.

Si le curateur ne vous informe pas immédiatement, vous pouvez alors lui envoyer une lettre recommandée dans laquelle vous le demandez de prendre position. Le curateur a alors 15 jours pour y réagir. Si le curateur ne réagit pas ou s’il annonce qu’il ne veut pas poursuivre le bail, alors le contrat prend fin. Le curateur est alors réputé avoir rompu celui-ci. Dans ce cas, vous pouvez inclure l’indemnité de rupture à laquelle vous prétendez dans votre déclaration de créance.

Le curateur continue de louer

Si le curateur poursuit le contrat de bail, vous pouvez être raisonnablement sûr que vous recevrez le loyer dans les prochains moins. C’est en effet ce qu’on appelle une ‘dette de la masse’. Ceci signifie qu’elle doit être remboursée de façon prioritaire (avant les autres créances). Il arrive toutefois que le curateur tente de conclure un accord avec vous pour pouvoir continuer à louer un certain temps à un loyer inférieur. Sachez que vous n’êtes pas obligé d’être d’accord. Vous pouvez donc réclamer que le curateur continue de payer le montant convenu dans le cadre du contrat de bail. Si votre bien est facile à relouer, vous pouvez certainement prendre une position « ferme ».

Si le curateur poursuit le contrat de bail, il demandera sans doute de dresser un nouvel état des lieux. Ceci permet de constater quels dégâts ont été causés avant et après la faillite. Pour les dégâts datant d’avant la faillite, vous devez les déclarer dans la déclaration de créance dans le cadre de la faillite. Les dégâts causés par la suite relève de la dette de la masse, qui prime donc sur les autres créanciers.

Faites la déclaration

Introduisez à temps la déclaration de créance dans le cadre de la faillite. Le délai pour le faire est mentionné dans le jugement déclaratif de faillite. En règle générale, il s’agit de (environ) un mois après le verdict. Même après cette date, vous pouvez encore introduire votre déclaration de créance dans certaines limites. Vous devez introduire la déclaration de créance auprès du greffe du Tribunal de Commerce de la localité où votre locataire avait son siège social.

Vous récapitulez les arriérés de loyer dans la déclaration de créance. Vous pouvez aussi introduire une créance pour les dégâts locatifs que vous avez encourus, (parfois) pour une indemnité de rupture et plus encore. Le curateur décide d’accepter ou non votre créance. Si le curateur conteste votre créance, alors le tribunal prendra position. N’oubliez du reste pas de mentionner dans votre déclaration de créance le privilège dont vous bénéficiez en tant que bailleur. Comme bailleur, vous bénéficiez en effet du ‘privilège du bailleur impayé’. Concrètement, vous avez un droit prioritaire au produit de la vente des meubles du bien loué. Vous êtes payé sur ce produit avant les autres créanciers. Gardez à l’esprit que ce droit préférentiel ne suffit généralement pas pour recouvrer votre créance.

Vous reverrez votre argent ?

La chance n’est guère élevé de finir par revoir votre argent en ce qui concerne les créances que vous avez reprises dans votre déclaration de créance. Vous pouvez éventuellement faire appel à la caution constituée votre locataire. Cette caution peut par exemple être constituée d’une somme d’argent donnée par le locataire. Le locataire peut aussi avoir fourni une garantie bancaire comme caution. Vérifiez quelles sont les conditions appropriées pour réclamer celle-ci.

par Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)


 
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