Héritage et donation d’un bien immobilier : Comment s’y prendre?

Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et vous vous demandez comment organiser votre succession d’une manière « fiscalement » avantageuse ? Voici quelques informations utiles.

donation bien immobilier

Avant toute chose, nous vous conseillons de vous y prendre bien à temps, votre notaire peut vous conseiller dans cette démarche. 

Si vous optez pour la donation, sachez que le don de biens immobiliers situés en Belgique doit toujours être passé devant notaire. L’administration fiscale et les autorités communales doivent être tenues au courant de tous les transferts et/ou modifications concernant les propriétés immobilières.
L’acte signé à cette occasion entraîne différents frais comme des droits d’enregistrement, des honoraires du notaire et divers frais imputables à l’acte lui-même.

Une donation immobilière peut entraîner des économies intéressantes au niveau des droits de succession car les tarifs des droits de succession augmentent en fonction de l’importance du patrimoine légué. Or, tout ce qui est légué de son vivant ne fait plus partie de l’actif imposable au moment de son décès. Il existe cependant des droits de donation qui varient en fonction des 3 régions. C’est le domicile* du donateur ainsi que le degré de parenté qui est pris en compte pour connaître le tarif applicable.

Comment s’y prendre? Lorsqu’il s’agit d’immobilier, les montants des droits de donation peuvent rapidement s’élever. Il est toutefois possible d’échelonner dans le temps (tous les 3 ans) les donations afin d’abaisser la tranche imposable. Si toutefois le donateur décède avant les 3 ans, le bien tombe dans la succession et les droits de succession s’y appliquent (déduction faite des droits de donation déjà payés sur le premier immeuble).

Jusqu’il y a peu, le système d’échelonnement par tranche pouvait également s’appliquer à un seul bien immobilier comme par exemple un immeuble à appartements. Il est alors nécessaire d’établir un acte de base, c’est-à-dire un acte notarié scindant juridiquement la propriété en différentes entités où chaque entité reçoit ses quotités affectées aux parties communes.
S’il s’agit d’un bien immobilier indivisible en entités, il est également possible d’effectuer une donation d’une partie du bâtiment.

Depuis le 1er juin 2012, la situation a toutefois sensiblement changé. En effet, la nouvelle loi-programme du 29 mars 2012 (publiée au Moniteur Belge du 06 avril 2012) aussi nommée loi anti-abus est entrée en vigueur et sème un grand flou au niveau de ce qui est fiscalement autorisé. Elle suscite de nombreux commentaires et inquiétudes auprès des professionnels du patrimoine. La loi considère qu’il y a abus fiscal, notamment lorsque le redevable réalise une opération par laquelle il prétendrait à un avantage fiscal prévu par une disposition du code, mais dont l’octroi serait contraire aux objectifs de celle-ci et dont le but essentiel serait l’obtention de cet avantage fiscal.

Avec la nouvelle loi anti-abus, cette façon de procéder “par tranches”, qui vise clairement à éviter de payer trop d’impôts, est-t-elle désormais considérée comme de l’abus fiscal ? Cela n’a pas encore été clairement défini, mais il semblerait que non selon les déclarations du Ministre (dixit nos confères du Soirmag.be).

Et si vous êtes mariés? il peut être conseillé de placer préalablement vos biens immobiliers dans la communauté matrimoniale si ce n’est pas encore le cas. Ceci peut nécessiter une adaptation du contrat de mariage devant un notaire. Les droits de donation étant calculés par donateur et donataire, cette procédure permettra de bénéficier de tranches tarifaires plus basses.

Perdez-vous vos revenus locatifs après la donation? Si vous cédez la nue-propriété avec réserve d’usufruit, vous pouvez continuer à recevoir les revenus locatifs jusqu’à votre décès. À votre décès, l’usufruit disparaît automatiquement et le donataire ne doit pas verser de droits de succession sur cet usufruit.

*En vertu de l’article 5, § 2, 8° de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des communautés et des régions, les droits d’enregistrement sur les donations mobilières et immobilières réalisées par un habitant du Royaume sont perçus à l’endroit où le donateur à son domicile fiscal au moment de la donation. Toutefois, lorsque le domicile fiscal du donateur était établi dans différentes régions de Belgique au cours de la période de cinq ans précédant la donation, le droit applicable est celui de l’endroit où son domicile fiscal a été établi le plus longtemps au cours de ladite période.

Plus d’info sur Trends-Tendances no. 25 de 21/06/2012, Votre héritage en danger?