Vendre une maison à un de vos enfants: les pièges à éviter

7/04/2016

Comme parent, vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement à un de vos enfants. Gardez toutefois à l’esprit que vos autres enfants pourraient vous donner plus tard du fil à retordre.

Si vous êtes plein propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez le vendre à qui vous voulez. Vous avez donc aussi le droit de le vendre à un de vos enfants. Vos autres enfants ne peuvent pas s’y opposer. Toutefois, il se peut que ça se corse par la suite (et plus exactement au moment où vous décédez).

Le prix était trop bas

Si vous vendez la pleine propriété de votre maison ou appartement à votre enfant au prix normal du marché, alors il n’y a rien à y redire. Tant que votre enfant paie effectivement ce prix, vos autres enfants n’auront aucune raison de faire la fine bouche par la suite.
Par contre, si vous vendez à un prix trop bas, alors vos autres enfants pourront faire valoir au moment où vous décédez qu’il s’agissait en réalité d’une donation partielle. Ils peuvent argumenter que la différence entre la valeur réelle du bien immobilier lors de la vente et le prix de vente effectif a fait pour ainsi dire l’objet d’une donation de votre part. Ils pourraient alors réclamer que l’enfant qui vous a acheté rapporte l’avantage reçu à la succession.

Vous vendez la nue propriété ou en viager

En tant que parent, si vous voulez continuer à habiter jusqu’à votre décès dans le bien immobilier que vous vendez ou continuer à en empocher les revenus locatifs, vous envisagez peut-être de ne vendre que la nue propriété à votre enfant ou de recourir à une vente en viager. Dans ce cas, tenez compte du fait qu’il existe une disposition légale (à savoir l’article 918 du Code Civil) qui stipule que si les parents vendent un bien immobilier à un de leurs enfants par le biais d’une construction particulière, alors cette opération peut être considérée comme une donation à l’enfant concerné. C’est plus particulièrement le cas s’il est question d’une vente en viager ou d’une vente lors de laquelle les vendeurs se réservent l’usufruit du bien immobilier. Il en va de même pour une vente lors de laquelle il est renoncé au capital. Le législateur part en effet du principe que les parents utilisent ce type de construction en vue de privilégier un de leurs enfants par rapport aux autres enfants.
Si vous procédez malgré tout à une telle vente, alors celle-ci est automatiquement considérée comme une donation. Ceci s’applique même si votre enfant peut prouver qu’il a effectivement payé le prix de vente et/ou que le prix de vente était en outre réaliste. La qualification comme donation n’a en fait pas grande importance tant que vous vivez encore en tant que parents.
Au moment où vous mourrez, la valeur du bien donné est toutefois prise en compte dans le calcul du montant de votre succession. L’enfant qui vous a acheté risque donc d’hériter (beaucoup) moins. Ce faisant, la transaction est bel et bien considérée comme une donation hors part successorale et non comme une donation faite comme avance sur la part successorale. Si votre enfant vous a effectivement versé le prix d’achat, alors il ne peut pas non plus vous le réclamer.

Comment éviter ces soucis ?

Vous pouvez éviter les ‘écueils’ précités en prenant les précautions requises au moment de la vente. En premier lieu, vous pouvez vendre au prix normal du marché. Pour savoir quel est le prix normal du marché, vous pouvez faire évaluer le bien immobilier par un géomètre assermenté. Conservez bien son rapport afin que votre enfant acheteur puisse l’utiliser pour prouver qu’il a acheté à un prix correct au cas où un différend surgirait malgré tout.
Si vous voulez néanmoins vendre uniquement la nue propriété ou procéder à une vente en viager, alors vous pouvez également éviter les différends futurs. Plus précisément, vous pouvez faire intervenir vos autres enfants (ou les héritiers réservataires) lors de la vente. Faites-leur confirmer qu’ils donnent leur accord pour celle-ci. Une fois qu’ils ont donné cet accord, ils ne peuvent plus contester la vente par après et argumenter qu’il s’agissait en fait d’une donation.
Texte : Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)