Voici ce que vous devez savoir avant de faire donation d’une maison avec réserve d’usufruit

09-02-16

Vous voulez donner une maison ou un appartement à (un de) vos enfants. Dans ce cas, on opte souvent pour faire la donation sous réserve d’usufruit. Que devez-vous savoir à ce sujet ?

Si vous faites une donation à quelqu’un, vous “perdez” en principe le bien donné définitivement. La propriété en est en effet transférée au gratifié. Ceci signifie par exemple aussi que vous perdez la jouissance de l’immeuble que vous donnez et que vous n’en recevez plus le revenu locatif.

Il s’ensuit que dans la pratique une donation se fait parfois sous réserve d’usufruit. Personne ne sait combien de temps il lui reste à vivre ni de combien d’argent il aura besoin pour subvenir à ses « vieux jours ». Lors d’une donation de ce type, le gratifié ne reçoit que la nue-propriété du bien immobilier. L’usufruit par contre est conservé par le donateur. Ce n’est qu’au moment où le donataire décède lui-même que l’usufruit revient automatiquement à la nue-propriété et que le bénéficiaire de la donation devient plein propriétaire.

Quel est l’avantage ? 

Si vous vous êtes réservé l’usufruit, alors vous conservez l’usage et la jouissance du bien immobilier. Vous avez donc le droit de l’habiter vous-même ou de le donner en location. Le revenu locatif produit le cas échéant par l’immeuble est pour vous. En tant qu’usufruitier, vous pouvez aussi « gérer » le bien immobilier. Vous pouvez par exemple conclure des contrats de bail concernant l’immeuble pour une durée de neuf ans maximum. Vous pouvez même vendre votre usufruit à quelqu’un d’autre ou en faire donation. Vous pouvez même le faire sans l’accord du nu-propriétaire. Par contre, ce que vous ne pouvez pas faire, c’est vendre le bien en soi (dont vous avez l’usufruit).  

Cela peut donner lieu à des litiges 

Au cours des années, un bien immobilier peut nécessiter des frais. Il arrive qu’une discussion intervienne entre le nu-propriétaire et l’usufruitier quant à savoir qui doit exactement supporter ces frais. La règle à cet égard est que l’usufruitier doit utiliser le bien immobilier en bon père de famille.

En outre, l’usufruitier doit effectuer à ses frais les réparations mineures au bien immobilier, ce terme étant interprété de façon très large (par exemple le placement d’un nouveau parquet ou la réfection de la rampe d’accès au garage, etc.). Le nu-propriétaire ne doit faire que les grosses réparations. Il s’agit des grands travaux de rénovation et de transformation concernant la solidité et l’entretien du bâtiment (par ex. la rénovation de toute une toiture, du chauffage central, de l’installation électrique du logement, etc.). Vous pouvez toutefois trouver d’autres arrangements entre vous.

Et si le nu-propriétaire veut par exemple vendre le bien immobilier tandis que l’usufruitier n’est pas d’accord, cela peut aussi compliquer la vente. Il n’y aura en effet que peu de candidats pour n’acheter que la nue-propriété.

Quid des droits de donation et de succession ? 

Au moment de la donation, il faut payer des droits de donation sur la valeur du bien entier. Ceci implique donc qu’en fin de course (lors du décès de l’usufruitier), il n’y a en principe plus de droits de succession supplémentaires à payer. Faire donation de la nue-propriété d’un bien immobilier peut donc s’avérer bien plus avantageux que de la recevoir en héritage. C’est certainement le cas en Flandre, où les droits de donation viennent encore d’être réduits récemment. Vous trouverez ici de plus amples renseignements à ce sujet.

Pensez aux conséquences indésirables éventuelles 

Il est présumé que les donations sous réserve d’usufruit sont des donations “hors part successorale”. Ceci signifie donc que si vous faites la donation à un seul de vos enfants, vos autres enfants peuvent s’en trouver lésés par le fait qu’ils reçoivent/héritent finalement moins de votre part. Vous pouvez régler cela en stipulant explicitement dans l’acte de donation que la donation se fait en avance sur héritage.

Et enfin ceci : en obtenant l’accord de tous vos enfants sur une donation de ce type, vous pouvez aussi planifier votre succession. Votre notaire peut vous renseigner davantage à ce sujet.


Texte : Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)