Ce qu’il advient d’un logement quand ses propriétaires cohabitants se séparent

22-11-16

Il arrive régulièrement que deux partenaires qui sont en cohabitation de fait (et ne sont pas mariés) achètent ensemble une maison. Qu’advient-il de cette maison s’ils se séparent plus tard ? Qui reprend l’habitation et qui continue à rembourser le prêt ?

Lorsqu’un couple cohabitant de fait veut acheter une maison, il se peut en premier lieu qu’un des partenaires achète la maison en son seul nom (et qu’il contracte aussi le prêt en son seul nom). En règle générale, les partenaires achètent toutefois la maison ensemble et ils contractent le prêt ensemble. Ils acquièrent alors le logement en indivision (soit par exemple la moitié pour chacun ou dans une autre proportion) et s’engagent en principe solidairement à rembourser le prêt vis-à-vis de la banque ou de l’établissement de crédit. Que se passe-t-il alors s’ils se séparent ?

De commun accord 

D’abord, les ex-partenaires peuvent se mettre d’accord sur ce qu’ils vont faire du bien immobilier. Ils peuvent par exemple convenir qu’un d’entre eux rachète le bien et paie l’autre pour sa part. S’ils ne parviennent pas à s’entendre sur la valeur du bien immobilier, ils peuvent alors par exemple la faire déterminer par un estimateur. Il importe aussi de vérifier si la banque qui a consenti le prêt marque son accord avec cette manière de procéder et est prête à dispenser l’ex-partenaire qui vend sa part de ses obligations au titre du prêt.

Les ex-partenaires pourraient aussi convenir de vendre la maison. Ce faisant, il peuvent convenir de la manière dont ceci a lieu (par ex. via un agent immobilier ou par une vente publique, ….). Un autre accord qui peut par exemple être conclu consiste à garder un moment le logement en indivision tandis qu’un des ex-partenaires va y habiter (moyennant rétribution ou non) ou que le logement est donné en location à quelqu’un d’autre.

Au tribunal

Si les partenaires ne parviennent pas à se mettre d’accord, alors l’un d’entre eux peut s’adresser au tribunal pour réclamer la liquidation-partage judiciaire de l’indivision existant entre eux. Le juge désigne alors un notaire pour procéder à la liquidation-partage.

Si les ex-partenaires ne parviennent pas à trouver un arrangement auprès du notaire et qu’un partage en nature n’est pas possible (s’il n’y a qu’un seul bien immobilier, c’est sans doute impossible) alors une vente publique aura sans doute lieu. Chacun des ex-partenaires peut d’ailleurs faire offre lors d’une telle vente publique.

Indemnité d’occupation

L’ex-partenaire qui continue d’habiter dans le logement après la séparation devrait payer à l’autre une indemnité pour la période où il a habité seul dans le bien. Le montant de cette indemnité dépend de la valeur locative de l’habitation. Plus précisément, celui qui reste habiter doit payer à l’autre (si celui-ci est copropriétaire indivis du bien immobilier en question) la moitié de la valeur locative comme indemnité. Gardez à l’esprit que cette indemnité peut augmenter considérablement si la séparation se prolonge.

Et la banque ? 

Les deux ex-partenaires restent tenus solidairement vis-à-vis de la banque qui a octroyé le crédit jusqu’à ce qu’un autre arrangement soit conclu avec la banque (selon lequel par exemple cette dernier supprime un des ex-partenaires comme co-emprunteur ou selon lequel le crédit est remboursé par exemple). Par contre, un accord qui n’est conclu qu’entre les ex-partenaires (par lequel ils conviennent par exemple qu’un d’entre eux reprend le crédit) ne lie pas la banque.

Si un seul des ex-partenaires continue à rembourser le prêt après la séparation, alors celui-ci peut réclamer la moitié de ce montant à son ex-partenaire. Les frais de précompte immobilier et d’assurance-incendie payés par un des ex-partenaires peuvent par exemple aussi être répercutés pour moitié sur l’autre. 

Texte : Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be