Comment acheter une part de la maison de votre partenaire?

08-12-16

Votre partenaire est propriétaire d’une maison ou d’un appartement. Vous avez l’intention d’y réaliser une série de transformations. Pouvez-vous d’abord acheter une part de la maison ? Comment procéder ? Quels sont les frais qui y sont liés ?

Si vous cohabitez ou si vous êtes marié avec quelqu’un qui est propriétaire d’une maison ou d’un appartement, il se peut que vous souhaitiez en devenir copropriétaire. C’est certainement le cas si vous remboursez le prêt ensemble ou si vous réalisez des investissements dans le bien au moyen de vos fonds communs (par ex. une transformation).

Acheter une part

En premier lieu, vous pouvez acheter une part du bien immobilier. Ainsi, vous pouvez par exemple acheter la moitié indivise du bien immobilier, mais un autre pourcentage est aussi envisageable (par ex. 30 ou 40 %). Sachez toutefois que c’est une solution coûteuse. Il faut en effet dresser un acte de vente notarié pour cet achat (avec les frais qui y sont liés). Escomptez un coût de 1 à 2 % de la valeur de la part du bien immobilier que vous acquérez. En outre, vous devez payer des droits d’enregistrement sur la part du bien immobilier que vous achetez. En Flandre, il s’agit de 10 % du prix de vente de la part en question.

Vous remarquez donc d’emblée qu’il s’agit d’une solution particulièrement coûteuse. Dans la pratique, on ne fait donc guère usage de cette possibilité.

Contrat de mariage

Une solution bien meilleur marché consiste à contracter mariage avec votre partenaire. Avant le mariage, vous pouvez alors conclure un contrat de mariage selon lequel votre partenaire apporte le bien immobilier dans le patrimoine matrimonial ou selon lequel il est créé une communauté limitée de biens comprenant le bien immobilier. Le prêt hypothécaire qui grève le bien immobilier peut aussi y être apporté.

Pour maintenir ‘l’égalité’ entre les partenaires, l’autre conjoint peut aussi faire un apport, par ex. une somme d’argent d’un montant égal à la valeur de l’habitation moins le montant du prêt restant à rembourser.

Une solution de rechange consiste par exemple à inclure dans le contrat de mariage une disposition pour le cas où un divorce aurait lieu un jour. Vous pouvez ainsi convenir que l’époux qui a apporté le logement bénéficie d’une indemnité supplémentaire en cas de divorce ou peut reprendre le bien immobilier apporté. Votre notaire peut vous aider à rédiger une clause sur mesure.

Cette solution est particulièrement bon marché. Les seuls frais à payer sont ceux du notaire pour rédiger le contrat de mariage. Il s’agit de quelques centaines d’euros. Il n’y a pas d’autres frais. Vous n’avez donc pas de droits d’enregistrement à payer, ni de frais d’actes auprès du notaire, etc..

Des accords sur papier

Un conjoint qui investit dans le bien immobilier de son partenaire et qui ne reçoit pas de droits de propriété en échange a donc intérêt à conclure de bons accords. Et mettez ces accords sur papier. Si vous ne le faites pas, vous risquez en effet de ne pas pouvoir récupérer le montant investi si vos relations finissent par se gâter avec votre partenaire. Gardez à l’esprit que la loi stipule que les contrats d’une valeur de plus de 375 euros doivent être prouvés par un écrit. Avant de réaliser l’investissement, il importe donc de se mettre d’accord sur d’éventuels remboursements (par ex. si vous vous séparez ou si l’un de vous deux décède). Un notaire, un avocat ou un juriste peut vous prêter assistance en vue de mettre de tels accords sur papier.

Si vous êtes marié selon le régime légal (séparation des biens et communauté des acquêts) alors c’est plus simple. Si, avec un tel régime, le patrimoine commun a investi dans le patrimoine propre d’un des conjoints, alors ce patrimoine propre doit une compensation au patrimoine commun. Celle-ci équivaut au minimum au montant de l’apport. Le montant doit en outre être augmenté d’une plus-value éventuelle que le bien immobilier a connue.

Texte : Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)


 
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