Conseils: Achat - Vente

Acheter en viager: que devez-vous savoir sur le sujet?

Si vous achetez une maison ou un appartement en viager, vous payez habituellement au vendeur et en une seule fois une somme forfaitaire appelée bouquet. On paie aussi périodiquement une rente au vendeur (le plus souvent un certain montant mensuel). Vous devez payer cette rente jusqu’au décès du vendeur.

 

 

Au moment où vous achetez en viager, vous ne savez pas combien vous devrez finalement payer pour ce que vous achetez. Vous ne savez pas combien de temps le vendeur vivra. Si le vendeur décède plus rapidement que son espérance de vie moyenne ne le laissait attendre au moment de l'achat, alors vous faites souvent une bonne affaire. S’il vit plus longtemps, alors vous payerez le plus souvent trop.

 

Un contrat de rente viagère s'appelle un « contrat à risque ». Vous pouvez avoir la chance de faire une bonne affaire, mais vous courez aussi finalement le risque d'avoir à trop payer. Si vous achetez le bien à un vendeur malade, le contrat est parfois ensuite remis en question. Cela est particulièrement vrai si le vendeur meurt dans les 20 jours après la signature du contrat d'une maladie dont il souffrait déjà à l'époque de la vente.

 

En outre, s'il y a une disproportion manifeste dans les chances de profit ou de perte de l'acheteur ou du vendeur, le contrat n'est pas valide.

 

L'un vend et l'autre pas 

Si vous souhaitez acheter en viager, il est important de prendre les dispositions nécessaires à l'avance avec le vendeur. Ainsi, vous pouvez décider ensemble qui a la jouissance de la propriété tant que le vendeur est encore en vie. Gardez à l'esprit que vous devrez probablement payer beaucoup plus si vous obtenez la jouissance du bien en tant qu’acheteur que si le vendeur la garde pour lui-même.

 

Vous pouvez également allouer une durée maximum à la rente. Ainsi, vous pouvez, par exemple convenir que le paiement de la rente se termine dans tous les cas lorsque le vendeur atteindra 90 ans ou qu'au maximum par exemple vous devrez payer pendant 15 ans. S’il y a plusieurs vendeurs, définissez ce qui arrive quand l'un d'eux meurt. Si vous devez continuer à payer et, si oui, comment (la totalité du montant mensuel, la moitié de ce montant...).

 

Il est également important de connaître les implications de toutes les clauses contenues dans le contrat.Il peut par exemple être spécifié dans le contrat qu'il sera dissous si vous ne payez pas les frais mensuels en temps et en heure et que, dans ce cas, le vendeur se retrouve à nouveau propriétaire de son bien, sans même avoir à vous payer quelque chose en retour.

 

Lisez donc bien le contrat avant de le signer et adressez-vous à un notaire qui pourra vous conseiller. Négociez avec le vendeur afin de supprimer les clauses qui vous sont nuisibles.

 

Comment allez-vous évaluer le prix du bien ?

Afin d'évaluer le prix final, vous devez connaître la valeur de la propriété. Si le vendeur veut se réserver l'usufruit (ce qui est souvent le cas), vous devez prendre en compte la valeur du bien en nue-propriété. Si vous voulez la jouissance immédiate du bien, alors vous devriez vérifier sa valeur en pleine propriété.

 

Ensuite, vous devrez estimer la durée de vie prévue du vendeur. Veuillez également noter qu'avec les paiements mensuels, vous avez l'avantage de ne pas mettre immédiatement tout l'argent de l'achat sur la table. Vous pourrez étaler vos paiements dans le temps, là où ils pourraient être payés en une seule fois.

 

Vous pouvez éventuellement souscrire un crédit auprès d'une banque. Un banquier ou un notaire peuvent vous aider à l'ouvrir. Sachez que tous les acheteurs potentiels ne sont pas prêts à acheter en viager. Une demande plus faible peut affecter le prix du bien et vous offrir une marge de négociation en tant qu'acheteur.

 

Les droits d'enregistrement ? 

Lorsque vous achetez une propriété en viager, des droits d'enregistrement sont dus. Ces droits sont les mêmes que ceux que vous devez lors d'une vente ordinaire (qui n'est pas une vente en viager). En Flandres, vous payerez donc souvent 10 % de droits d'enregistrement sur la valeur normale de vente de la propriété.

 

A Bruxelles et en Wallonie, ces droits d'enregistrement équivalent à 12,5 % du prix du bien. Comme vous achetez en tant que personne privée, le vendeur ne paie pas d'impôts sur les sommes que vous lui versez périodiquement.