Combien gagne votre banque sur votre prêt hypothécaire ?

21-02-21

Savez-vous réellement combien vous coûte votre crédit hypothécaire ? Lorsque vous souscrivez un prêt, la banque se rémunère pour le service rendu et pour compenser le risque de défaillance. Cette marge est répercutée sur votre taux d’intérêt, qui peut souvent être négocié avec votre banquier. Découvrez combien gagne votre banque sur votre prêt hypothécaire et comment négocier les meilleures conditions.

Comment les banques sont-elles rémunérées ?

Les banques ont deux types de clients : les épargnants, qui déposent leur argent sur un compte épargne en échange du paiement d’intérêts, et les emprunteurs, à qui elles accordent entre autres des prêts personnels et prêts hypothécaires.

Les épargnants fournissent aux banques les liquidités nécessaires pour prêter aux emprunteurs, et les intérêts payés par les emprunteurs remboursent les intérêts versés aux épargnants. Mais les banques ont aussi des coûts : elles doivent payer des intérêts sur l’argent qu’elles empruntent à d’autres banques et à la Banque Centrale, couvrir leurs frais opérationnels et générer un profit tout en mitigeant les pertes liées aux emprunteurs défaillants. Elles vont donc fixer leurs prix en tenant compte de tous ces paramètres.

Dans le cadre du prêt hypothécaire, les banques se rémunèrent de deux manières :

1.    Les frais de dossier

Le coût le plus évident de votre prêt hypothécaire est relatif aux frais de dossier. Ils sont facturés par votre banque pour rémunérer le travail de votre conseiller financier et l’ouverture de votre crédit. Le montant des frais de dossier varie en fonction des banques, mais ne peut pas dépasser 500€.

2.    Le taux d’intérêt

Les intérêts sont le coût le plus important du crédit hypothécaire et peuvent parfois s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ils dépendent du taux d’intérêt, du montant, de la durée de remboursement du prêt, mais aussi du risque de l’emprunteur, les garanties apportées et le montant de l’apport personnel apporté par ce dernier. C’est au niveau du taux d’intérêt, des garanties et de la quotité d’apport personnel que vous avez la meilleure marge de négociation.

Calculez le coût réel de votre prêt hypothécaire

Si le montant des frais de dossier de votre emprunt est probablement déjà clair pour vous, le montant des intérêts l’est peut-être un peu moins. En effet, même si vos mensualités sont constantes, le montant des intérêts que vous payez chaque mois, lui, diminue au fur et à mesure que vous remboursez votre crédit.

Heureusement, il existe un moyen simple de connaître les intérêts de votre emprunt : le tableau d’amortissement. Cet outil vous permet de calculer en détail le montant des intérêts que vous devrez rembourser mensuellement ainsi que le total des intérêts sur toute la durée de votre crédit.

Sur Simulationpret.be, vous pouvez faire une simulation de prêt hypothécaire pour calculer le montant total de vos intérêts et obtenir votre tableau d’amortissement en quelques secondes et gratuitement.

Comparer les offres grâce au TAEG

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un outil essentiel pour vous permettre de comparer efficacement les offres de prêt immobilier, de bien choisir votre crédit ou même de négocier le coût de votre crédit. Cette mention, obligatoire pour tous les crédits en Belgique, englobe non seulement le coût des intérêts mais aussi des frais de dossier, d’expertise et d’assurance le cas échéant pour vous permettre de comparer directement les conditions de plusieurs crédits. Chaque emprunteur obtient un TAEG unique qui tient compte de son profil, du montant de son apport personnel et d’autres facteurs liés à sa situation.

Pour obtenir un meilleur TAEG, faites jouer la concurrence en vous rendant à la banque de votre choix et demandez-leur s’il est possible d’obtenir selon votre projet et votre profil un meilleur taux. Une autre solution est de passer par un courtier qui a accès à des offres privilégiées de la part de ses partenaires et qui dispose d’un meilleur pouvoir de négociation.

Connaître la marge de votre banque pour mieux négocier

La marge d’intérêt brute d’une banque est la différence entre les taux d’intérêt qu’elle pratique et le taux d’intérêt auquel elle se refinance sur les marchés de capitaux. Plus cette marge est élevée, plus vous avez un pouvoir de négociation. N’oubliez pas de prendre en compte que la marge d’intérêt brute doit non seulement rémunérer la banque, mais aussi le risque qu’elle prend : plus votre risque est élevé, moins vous pourrez négocier.

Comprendre combien gagne votre banque vous permet de savoir jusqu’à quel taux elle serait prête à descendre après négociations. Bien qu’il soit difficile de connaître le bénéfice exact que la banque obtient sur votre prêt, vous pouvez vous faire une idée en comparant les taux directeurs de la Banque Centrale et ceux qui vous sont proposés. Gardez toutefois à l’esprit que votre taux d’intérêt dépend aussi et surtout d’autres facteurs liés à votre situation personnelle.

Dans le cadre du prêt hypothécaire, les taux actuels très bas laissent à penser que les banques ont déjà fortement réduit leurs marges, mais cela ne veut pas dire qu’il est impossible de négocier. Chaque institution financière gère ses conditions de manière différente, et certaines seront prêtes à faire plus de concessions que d’autres. Les mesures prises par la BNB en janvier 2020 concernant le prêt hypothécaire ont permis aux banques d’augmenter leurs marges :

« En dépit de la politique de taux négatifs, […] les marges ont été remontées. » Pierre Wunsch, gouverneur de la Banque Nationale de Belgique.

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