Les types de vente – La vente publique

15-01-19 - Immovlan.be

ACHETER EN VENTE PUBLIQUE ?

Les ventes publiques n’ont plus le succès qu’elles avaient autrefois. Aujourd’hui, pratiquement 95 % des transactions immobilières se font dans le cadre d’une vente en « gré à gré ». Cette désaffection résulte surtout d’une méconnaissance de ce mode de vente. Une brève explication n’est donc pas superflue.

LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENT

Il semble que les prix sont, le plus souvent, inférieurs à ceux pratiqués sur le marché de gré à gré. On cite souvent un rabais compris entre 5 et 10 %.

Les frais (taxes, frais d’actes, honoraires du notaire, etc.) sont à charge de l’acheteur. Ils varient d’une région à l’autre, d’une commune à l’autre. Pour avoir ces informations, consultez le cahier des charges rédigé par le notaire, qui reprend toutes les conditions de la vente et peut être consulté par tous les acheteurs potentiels. Les frais sont dégressifs en fonction du prix de vente obtenu à la suite de l’adjudication. Voici, en guise d’exemple, les barèmes proposés par la Fédération royale des notaires de Belgique, à partir de septembre 2002 et lorsque le droit d’enregistrement est de 12,5 % (à Bruxelles et en Wallonie) ou de 10 % (en Flandre) :

Prix

Frais

De 12,5 % De 10%

Jusqu’à 10.000 €

35,0 %

32,5 %

de 10.000 € à 20.000 €

30,0 %

27,5 %

de 20.000 € à 30.000 €

23,0 %

20,5 %

de 30.000 € à 50.000 €

21,5 %

19,0 %

de 50.000 € à 75.000 €

19,5 %

17,0 %

de 75.000 € à 100.000 €

18,0 %

15,5 %

de 100.000 € à 150.000 €

17,0 %

14,5 %

de 150.000 € à 200.000 €

16,0 %

13,5 %

de 200.000 € à 300.000 €

15,5 %

13,0 %

de 300.000 € à 500.000 €

15,0 %

12,5 %

de 500.000 € à 1.000.000 €

14,0 %

11,0 %

au-delà de 1.000.000 €

12,5 %

10,0 %

Si l’acquéreur peut bénéficier d’une réduction de droits d’enregistrement, d’un abattement ou d’une « reportabilité » de droits, le pourcentage sera réduit à due concurrence. Dans certains cas, des frais supplémentaires peuvent être demandés. En ce qui concerne le paiement, les frais doivent être payés dans les cinq jours ouvrables qui suivent celui où la vente est devenue définitive. Quant au prix, et sauf stipulation contraire du cahier des charges, il doit être payé dans un délai de six semaines.

Si ce délai n’est pas respecté, par exemple parce que l’octroi du crédit prend plus de temps que prévu, l’acheteur devra payer un intérêt de retard de 3 % supérieur à l’intérêt légal, soit, actuellement, 10 % par an. C’est dire qu’il est important pour l’acquéreur ne doit pas s’engager au-delà du montant qu’il s’était fixé (en tenant compte des frais) et d’être certain d’obtenir le prêt si le bien lui est adjugé.

LA PROCÉDURE

La mise en vente publique d’un immeuble se déroule en quatre étapes, qui peuvent être résumées comme suit :

  1. L’annonce de la vente : par des affiches sur l’immeuble ou sur des lieux d’affichage publics, par des annonces insérées dans les journaux (y compris dans le Vlan).
  2. Les visites du bien, selon les modalités fixées de commun accord entre le notaire et le vendeur.
  3. La consultation du cahier des charges en l’étude du notaire qui organise la vente. Ce document reprend les conditions de la vente et plus particulièrement celles qui portent sur l’immeuble concerné (sa description, les servitudes, les contraintes urbanistiques, le partage du précompte, le transfert de propriété, etc.). Le candidat acheteur sera également attentif aux clauses relatives aux frais et à la procédure.
  4. La séance d’adjudication : après lecture du cahier des charges, le notaire annonce le prix de départ. Les candidats formulent des offres et, sauf si le vendeur estime que le niveau atteint est insuffisant, le notaire attribue le bien au plus offrant. En général, la vente se fait en une seule séance, mais dans certaines régions, plusieurs séances sont organisées.
  5. La séance de surenchère : s’il s’agit d’une vente publique autorisée ou ordonnée par un juge ou si, dans le cas d’une vente publique volontaire, le cahier des charges prévoit la faculté de surenchère, une nouvelle séance est organisée. Pour l’emporter, le candidat acheteur doit offrir au moins 10 % de plus que le meilleur prix offert lors de la séance précédente (avec un maximum de 62.000 euros). Après cette ultime séance, il ne sera plus possible de surenchérir.