Quand un bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail?

20-11-17 - Immovlan.be

Le locataire d’un local commercial demande un renouvellement de son bail dans les formes correctes. Le bailleur veut le refuser. Pour quels motifs peut-il le faire? Doit-il payer une indemnité au locataire dans ce cas?

Un bailleur a le droit de rejeter une demande de renouvellement de bail. Pour ce faire, il doit néanmoins remplir les conditions qui figurent dans la loi sur les baux commerciaux.

Quelles sont ces raisons?

La loi sur les baux locatifs énumère les raisons pour lesquelles un bailleur a le droit de refuser une demande de renouvellement.  En premier lieu, le bailleur peut refuser le renouvellement s’il veut occuper personnellement et effectivement les lieux loués ou s’il ne veut plus que l’immeuble ait une vocation commerciale. Il en va de même si le bailleur veut reconstruire l’immeuble ou la partie de celui-ci où le locataire exerce son activité. On considère comme reconstruction toute transformation précédée d’une démolition affectant le gros oeuvre et dont le coût est supérieur à trois ans de loyer.

D’autres motifs de refuser le renouvellement du bail sont par ex. le fait que le locataire manifeste des manquements graves à ses obligations découlant du contrat en cours et le fait qu’un tiers offre un loyer plus élevé au propriétaire (auquel cas le locataire peut faire une offre égale).

De même, si le locataire a commencé un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué ou dispose d’un bien immobilier où il peut poursuivre ses activités dans le voisinage immédiat, alors le bailleur peut refuser le renouvellement.

Une indemnité à payer dans certains cas

Outre les cas mentionnés ci-dessus, le bailleur peut toujours refuser le renouvellement moyennant le versement au locataire d’une indemnité d’éviction équivalent à trois ans de loyer, éventuelle majorée d’un montant suffisant pour indemniser totalement le préjudice causé au locataire.

Même si le bailleur invoque un des motifs cités ci-dessus pour son refus, il devra parfois de toute façon une indemnité au locataire. Cette indemnité peut être considérable et même aller jusqu’à … trois ans de loyer. Si le propriétaire veut affecter l’immeuble à une autre utilisation que le commerce ou veut reconstruire celui-ci, le locataire évincé aura par exemple généralement droit à une indemnité équivalent à 1 an de loyer. Si le propriétaire ou un membre de sa famille veut exploiter un commerce similaire dans l’immeuble, alors le locataire évincé aura droit à une indemnité équivalent à 2 ans de loyer. Si le propriétaire ne respecte pas dans les 6 mois et pour au moins deux ans la raison pour laquelle il a refusé le renouvellement au locataire, alors le locataire a même droit à une indemnité équivalent à 3 ans de loyer.

Il arrive que le locataire puisse aussi saisir le tribunal si l’indemnité est manifestement insuffisante compte tenu de l’avantage que le bailleur a tiré de l’éviction. Le bailleur peut lui aussi parfois saisir le juge si l’indemnité est manifestement excessive étant donné l’état abandonné ou délabré du commerce au moment de la reprise.

Le locataire doit intenté son action en paiement de l’indemnité d’éviction endéans un an à dater du fait sur lequel se base cette action.

Trouver un accord

La loi stipule que le locataire et le bailleur peuvent déroger aux règles qui précèdent et convenir d’autres engagements. Ce contrat doit toutefois être conclu après la naissance du droit à une indemnité. Si ce n’est pas le cas, ce contrat est nul.

Le droit à une indemnité ne naît du reste pas nécessairement dès le moment où le bailleur notifie son refus au locataire. Si le bailleur ne respecte par exemple pas le motif de refus, alors le droit à une indemnité ne naît qu’au moment où il ne remplit pas les conditions du refus.

Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)