Voici les avantages et inconvénients d’un achat partagé

31-03-15

Lors de l’achat d’une résidence secondaire ou d’un appartement à louer, il est parfois conseillé de procéder à un achat partagé entre parents et enfants. Qu’est-ce que cela signifie exactement et pourquoi devriez-vous considérer cette solution ?

achat groupé

Qu’est-ce que c’est ?

Avec un tel achat partagé, les parents achètent l’usufruit d’un bien et les enfants la nue-propriété. Tant que les parents vivent, ils peuvent occuper la propriété, l’utiliser et même la louer. Ils en perçoivent également le revenu locatif.

Habituellement, il est convenu que si l’un des parents décède, le survivant se réserve l’usufruit sur l’ensemble du bien. A la mort du parent survivant, l’usufruit s’éteint finalement et les enfants acquièrent alors la pleine propriété.

Qui paie ?

Les deux achats sont bien différenciés : les parents payent pour l’achat de l’usufruit, tandis que les enfants pour celui de la nue-propriété. Qui doit payer et combien exactement peut être facilement calculé à partir des tableaux qui paraissent chaque année au Journal officiel. Un notaire peut en faire le calcul exact pour vous.

Souvent, les enfants n’ont pas les fonds nécessaires pour acquérir la nue-propriété. Ceci est résolu par les parents qui leur font des donations.

Pourquoi font-ils cela ?

La principale motivation pour choisir un tel achat partagé est sa nature fiscale. Après tout, chacun veut éviter de payer trop de droits de succession à la mort de ses parents. Cependant, ces dernières années, il y a eu beaucoup de discussions à propos de ce montage financier. Il semblerait même qu’il comporte une forme de fraude fiscale. Le législateur a estimé qu’à la mort des parents, des droits de succession étaient encore dus par les héritiers, et ce sur la base de la valeur de la propriété en pleine propriété.

Entretemps, ceci a été requalifié. Il est maintenant possible d’éviter de payer des droits de succession de toute façon si l’une des conditions suivantes est remplie :

  • Si lors de la dernière donation de fonds aux enfants, un impôt sur les donations a été payé. Une donation de la main à la main est donc également ainsi qualifiée, pour autant qu’elle ait été enregistrée et qu’un impôt sur les donations ait été payé.
  • S’il peut être démontré que le bénéficiaire des fonds pouvait disposer librement de la somme donnée. C’est comme si, par exemple, le don n’était pas spécifiquement destiné à l’achat de la nue-propriété.

Evitez en tout cas des discussions ultérieures en vous faisant conseiller au préalable et dans le détail sur la procédure que vous devez suivre. Si vous ne le faites pas, alors vous pourriez vous faire avoir et risquer finalement de ne pas atteindre l’objectif que vous aviez en tête (payer moins de droits de succession).

N’oubliez pas les inconvénients

Le montage selon lequel l’usufruit et la nue-propriété sont séparés présente aussi des inconvénients. Tout d’abord, il peut arriver que votre enfant fasse des dettes et que ses créanciers saisissent la nue-propriété, et procèdent même peut-être à sa vente. Vous conservez ou non l’usufruit, mais vous faites face à un autre nu-propriétaire.

En outre, vous pourriez toujours entrer en désaccord avec vos enfants. A ce titre, par exemple, des discussions peuvent êtes soulevées quant à qui entraîne certains coûts liés à la propriété. Aussi, vos enfants seraient alors en mesure de vendre la nue-propriété.

Un problème peut également survenir si vous voulez vendre l’appartement et que vos enfants ne sont pas d’accord. Dans ce cas, une vente n’est pas nécessairement possible. Vous pouvez en partie vous prémunir contre cela par une option d’achat et un droit de préemption à l’égard de la nue-propriété correspondante. En outre, il y a un risque de ne plus être admissible à la déduction pour une propriété en propre unique.

Conclusion

vous constatez donc que vous devez soigneusement examiner les avantages fiscaux possibles d’un achat partagé ainsi ses possibles conséquences néfastes. Ne prenez pas de décision sur un coup de tête et faites-vous conseiller très précisément avant de prendre la décision d’opérer un achat partagé. Songez aussi à quel aspect (héritage – tout type d’inconvénients) est le plus décisif pour vous.

Texte : Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)


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