Advies: Kopen - Verkopen

Kopen op lijfrente: wat moet je ervan weten?

Als je een huis of appartement op lijfrente koopt betaal je aan de verkoper veelal een éénmalige vaste som (dat noemt men het boeket). Daarnaast betaal je aan de verkoper ook een periodieke uitkering (vaak een welbepaald bedrag per maand). Deze periodieke uitkering moet je in principe betalen tot de verkoper overlijdt. 

 
 
Op het moment dat je op lijfrente koopt, weet je dus niet hoeveel je uiteindelijk moet betalen voor wat je koopt. Je weet namelijk niet hoelang de verkoper zal  leven. Overlijdt de verkoper sneller dan wat zijn gemiddelde levensverwachting was op het moment van de koop dan doe je vaak een goede zaak. Leeft hij langer dan betaal je veelal teveel. Men noemt een lijfrentecontract dan ook een ‘kanscontract’. Je hebt m.a.w. de kans om een goede zaak te doen maar je riskeert uiteindelijk ook te veel te moeten betalen.
 
Koop je van een zieke verkoper, dan kan de overeenkomst naderhand soms in vraag worden gesteld. Dit is meer bepaald zo als de verkoper binnen de 20 dagen na het contract overlijdt aan een ziekte die hij al had op het moment van de verkoop. Ook als er een manifeste disproportie is in de kansen op winst of verlies van koper of verkoper is het contract niet geldig. 
 

De ene verkoop is de andere niet

 
Wil je kopen onder lijfrente, dan is het belangrijk op voorhand goede afspraken te maken met de verkoper. Zo kan je overeenkomen wie het genot heeft van het onroerend goed zolang de verkoper leeft. Hou er rekening mee dat je allicht een stuk meer zal betalen als jij als koper het genot krijgt dan dat de verkoper dit voor zichzelf houdt. Je kan eveneens een maximumduur koppelen aan de lijfrente. Zo kan je bv. afspreken dat de betaling alleszins eindigt als de verkoper 90 jaar wordt of dat je maximaal gedurende bv. 15 jaar moet betalen.  Zijn er meerdere verkopers spreek dan af wat er gebeurt als er één van hen overlijdt. Moet je dan verder betalen en zo ja hoeveel (het ganse maandelijkse bedrag, de helft daarvan, …).
 
Het is al eveneens belangrijk de implicaties te kennen van alle clausules die in het contract staan. Zo kan er bv. in de overeenkomst vermeld worden dat ze wordt ontbonden als je de maandelijkse vergoeding niet op tijd betaalt en dat de verkoper in dat geval opnieuw eigenaar wordt zonder dat hij ook maar iets aan jou moet terugbetalen. Lees het contract dan ook grondig na voor je dit tekent en doe een beroep op een eigen notaris die je kan adviseren. Onderhandel met de verkoper om nadelige clausules te schrappen.
 

Hoe beoordeel je de prijs?

 
Om de uiteindelijke vraagprijs te beoordelen moet je de waarde van het onroerend goed kennen. Indien de verkoper zich het vruchtgebruik wil voorbehouden (wat vaak het geval is) moet je rekening houden met de waarde van het pand in naakte eigendom. Krijgt je zelf dadelijk het genot dan moet je de waarde in volle eigendom nazien.
 
Vervolgens moet je de verwachte levensduur van de verkoper bekijken. Hou er tevens rekening mee dat je door de maandelijkse betalingen het voordeel hebt dat je de koopsom niet dadelijk op tafel moet leggen. Door de spreiding in de tijd kan je je geld langer behouden waarbij het nog kan ‘opbrengen’. Je moet eventueel ook geen krediet afsluiten bij een bank.
 
Je bankier of notaris kan je helpen bij deze oefening. Weet overigens dat niet alle kandidaat-kopers bereid zijn te kopen onder lijfrente. De lagere vraag kan zijn invloed hebben op de prijs en de onderhandelingsmarge die je als koper hebt.
 

Registratierechten? 

 
Bij de aankoop van een onroerend goed op lijfrente ben je registratierechten verschuldigd.  Deze rechten zijn dezelfde als diegene die je verschuldigd bent bij een gewone verkoop (die niet op lijfrente is). In Vlaanderen betaal je dus veelal 10 % registratierechten op de normale verkoopwaarde van het onroerend goed.
 
In Brussel en Wallonië bedragen de registratierechten 12,5 %. Koop je als particulier, dan moet de verkoper geen belastingen betalen op de periodieke uitkeringen die je aan hem betaalt.