Nieuws – Belgisch residentieel vastgoed houdt koers in de storm!
De TREVI-index sluit na dit 4e trimester 2011 dan ook af op 111,02.
Logisch en te verwachten wellicht na de index op 30/09/2011; minder logisch misschien als we rekening houden met alle parameters die van 2011 zo’n turbulent jaar hebben gemaakt.
We moeten nog maar eens vaststellen dat de vastgoedsector veel beter heeft gedaan dan vele andere beleggingen. Zelfs goud, dat naar voren werd geschoven als een waardevaste belegging, is in 4 maanden met bijna 20 % gedaald. Tegen alles in, terwijl de financiële wereld storm voorspelde, is de Belgische residentiële vastgoedsector onversaagd koers blijven zetten naar een groei die over het hele jaar uiteindelijk 2,80 % bereikt heeft, dat is het niveau van de huidige inflatie.
In de jaarcijfers zien we 3 interessante en belangrijke trends voor de toekomst:
a) De prijzen zijn het sterkst gestegen in het Brussels Gewest (+ 4,5 %), maar de verschillen tussen de gewesten zijn kleiner dan in de voorbije 3 jaar. In de regio Centrum ligt het cijfer het laagst, met een gemiddelde van 0,5 % in de loop van het voorbije jaar. Deze sterke prijsstijging in Brussel zal wellicht gevolgen hebben voor de provinciale markten, maar we mogen ons in de komende jaren verwachten aan een bevestiging van een dubbele vastgoedmarkt: de Europese hoofdstad en de onmiddellijke rand enerzijds en alle provincies anderzijds.
We willen de investeerders erop wijzen dat het steeds belangrijker zal worden om een gevarieerd productgamma aan te bieden, afhankelijk van het gewest.
b) De vastgoedmarkt is niet communautair getint.
Hoewel Wallonië en Vlaanderen economisch gezien niet aan hetzelfde tempo groeien, stellen we vast dat de prijsstijgingen het voorbije jaar niet meer ver van elkaar liggen. We denken echter dat we de komende jaren een ander beeld zullen zien, van een Vlaams Gewest dat op gelijke afstand blijft aanklampen bij het Brussels Gewest, in tegenstelling tot het Waals Gewest.
Waarom? Om drie onweerlegbare redenen: de eerste is gebaseerd op de grotere economische dynamiek van Vlaanderen, de tweede op de vermindering van het grondaanbod in Vlaanderen en de derde reden is de meer gedurfde architecturale en conceptuele creativiteit bij onze Vlaamse vrienden. Zo kunnen zij beter inspelen op de vraag.
c) Een nieuwe oplaaiing voor residentieel vastgoed.
Zonder euforisch te worden, stellen we vast dat de residentiële markt steeds meer belangrijke actoren aantrekt, ten nadele van “kantoren” die zich laten leiden door de eenvoudige logica van een rekensom.
De grote projectontwikkelaars en investeerders geven elk trimester weer meer cachet aan de residentiële markt.
Dat is een interessante evolutie, zowel op korte als lange termijn, want we zijn van mening dat grote internationale spelers ook geleidelijk hun weg zullen (terug)vinden naar de Belgische markt, ten nadele van de nogal zoetelijke nationale markten.
De uitdagingen van de residentiële vastgoedsector voor de komende 2 of 3 jaar samengevat in enkele regels:
- De aangeboden producten variëren zodat alle marktsegmenten een antwoord kunnen vinden op hun verwachtingen door uit te gaan van een waarschijnlijke stijging van het huuraanbod, rekening houdend met de stijging van de verkoopprijzen.
- Zorgen dat aanbod en vraag goed op elkaar zijn afgestemd, zowel kwantitatief als kwalitatief. U begrijpt natuurlijk dat dit ESSENTIEEL is voor de goede werking van de residentiële markt.
- Het concept ‘Vastgoedbeheer’ uitbreiden om een oplossing te vinden voor de moeilijke afstemming tussen de zin om te investeren in residentieel vastgoed en de vrees voor de beslommeringen van het dagelijks beheer die deze investering zeker zal meebrengen.
Aan deze hele analyse moeten we een parameter toevoegen die zowel betrekking heeft op de nieuwbouwmarkt als op de secundaire markt: de energiecapaciteit van de eigendom die in de komende jaren een steeds grotere rol zal gaan spelen.
En 2012?
Dat is de vraag die elke professional in de sector zich aan het begin van elk jaar stelt!
Hoewel dit niet meer is dan een eenvoudige voorspelling, is deze diagnose van essentieel belang voor veel spelers: projectontwikkelaars die op lange termijn heel veel geld op het spel zetten, banken die geen risico willen nemen dat na 3 jaar uitputtende strijd nog lijkt toe te nemen, investeerders die hun activa zo goed mogelijk proberen te behouden en tot slot elke particulier die ook eigenaar wil worden. Niet om te speculeren op een eventuele meerwaarde, maar om zich veilig te stellen, om zijn familie een dak boven het hoofd te geven, zich te beschermen tegen de groeiende onzekerheid naarmate zijn pensioenleeftijd dichterbij komt.
TREVI GROUP blijft bij zijn voorspelling voor 2012: een prijsstijging die de inflatie zal dekken of, volgens onze schattingen, een marge tussen 2,5 % en 3 %. De hypothecaire rentevoeten zullen naar verwacht stabiel blijven en zelfs licht dalen, volgens de meeste ondervraagde banken.
Dan blijft nog de omvang van de economische recessie: we kiezen voor de hypothese die volgens bepaalde economen het meest waarschijnlijk is: de recessie is van voorbijgaande aard, beperkt in omvang en de inspanningen van de ECB om meer geld in de markt te pompen en zo kredieten te kunnen verlenen, zullen vanaf de tweede helft van het jaar een nieuwe impuls geven aan de economie.
Op langere termijn bevestigen alle parameters de trend waar we het eerder over hadden: binnen 4 à 5 jaar zullen de prijzen sterker stijgen.
Onthoud een cijfer: de gemiddelde prijs/m²/nieuwbouw in de 3 meest representatieve steden in België (Brussel – Namen – Antwerpen) bedraagt € 2.300/m², dat is de helft minder dan in Frankrijk, Engeland of Italië als we uitgaan van dezelfde berekeningsbasis. Zelfs Spanje, nu in volle crisis, haalt nog een gemiddelde waarde van bijna € 3.000/m².
Conclusie
Een waardestijging van 2,5 à 3 %, een behoud en zelfs een lichte stijging van de vraag dankzij aantrekkelijke rentevoeten.
Een kwaliteitsvol aanbod, een gematigd aanbod van het aantal bouwterreinen, ook positieve elementen.
Tegelijk stellen we vast dat projectontwikkelaars meer belang gaan hechten aan de architectuur, dat kopers een product willen vinden dat perfect bij hun budget en hun wensen past, extra aandacht besteden aan het energieverbruik. Allemaal elementen die bevestigen waar alles om draait: vastgoedmarketing is vandaag een essentiële succesfactor voor projectontwikkelaars en bijgevolg voor de gezondheid van de hele nieuwbouw- en secundaire markt.
Bron: Trevi