Actualité – Dans la tempête, l’immobilier résidentiel belge maintient le cap !
L’indice TREVI en cette fin de 4ème trimestre 2011 s’inscrit donc à 111,02
Logique et prévisible par rapport à l’indice au 30/09/2011 ; peut-être un peu moins si l’on prend en compte tous les paramètres qui sont venus perturber cette année 2011.
Force est de constater qu’une fois de plus, l’immobilier a surperformé un grand nombre d’autres placements. Même l’or que l’on a présenté comme une valeur refuge vient de reculer de près de 20% en 4 mois. Contre vents et marées, alors que le monde financier avait publié son avis de tempête, l’immobilier résidentiel belge a maintenu son cap inexorable vers une croissance qui finalement sur l’ensemble de l’année s’établit à 2,80% soit le niveau de l’inflation actuelle.
Nous observons dans les chiffres annuels 3 tendances intéressantes et importantes pour l’avenir :
a) L’augmentation des prix a été la plus marquée sur la Région Bruxelloise (+4,5%) mais les écarts inter-régions, ont été plus faibles que les 3 années précédentes. La région du Centre qui a connu le chiffre le plus défavorable s’inscrit en moyenne à 0,5% sur l’année écoulée.
Sans doute ce décollage des prix à Bruxelles finira par avoir des répercussions sur les marchés provinciaux mais on peut s’attendre dans les années à venir à la confirmation d’un double marché immobilier : la Capitale Européenne et sa périphérie proche d’un côté, l’ensemble des Provinces de l’autre.
Nous attirons l’attention des investisseurs à ce sujet : il importera de plus en plus de veiller à varier la gamme des produits offert en fonction de la Région.
b) Le Marché Immobilier ne fait pas dans le communautaire.
Alors qu’économiquement les 2 régions, Wallonie et Flandre, n’avancent pas à la même vitesse, nous constatons que leur croissance de prix sur l’année s’est rapprochée considérablement. Nous sommes d’avis cependant que les années futures pourraient offrir une vision différente avec une région Flamande gardant le contact à distance égale avec la Région Bruxelloise contrairement à la Région Wallonne.
Pourquoi ? Pour trois raisons indiscutables : l’une se reposant sur le dynamisme économique plus important en Flandre, l’autre sur la raréfaction du foncier flamand et enfin la troisième, la créativité architecturale et conceptuelle plus audacieuse chez nos amis Flamands. Celle-ci permet de mieux répondre à la demande.
c) L’engouement pour l’immobilier Résidentiel en pleine recrudescence.
Sans tomber dans l’euphorie, nous constatons que le marché résidentiel attire de plus en plus d’acteurs importants au détriment du « bureaux » guidés par une simple logique de calcul du ratio : Profit/prime de risque
Chaque trimestre, les grands promoteurs et investisseurs redonnent d’avantage, leurs lettres de noblesse au marché résidentiel.
Cette démarche est intéressante tant à court qu’à moyen ou long terme, car nous sommes d’avis que de grands intervenants internationaux devraient eux aussi progressivement venir ou revenir vers le marché belge au détriment de marchés nationaux un peu mièvres.
Voilà en quelques lignes les défis de l’immobilier résidentiel pour les 2,3 prochaines années:
- Varier les produits offerts pour permettre à tous les segments du marché de trouver une réponse à leurs attentes en tablant sur une augmentation probable du parc locatif compte tenu de l’augmentation des prix de vente.
- Veiller à la bonne adéquation de l’offre et de la demande en termes quantitatif et qualitatif. Vous comprendrez aisément que cette notion est ESSENTIELLE à la bonne marche du marché résidentiel.
- Elargir le concept « Gestion Patrimoniale » pour résoudre la difficile équation entre l’envie d’investir dans l’immobilier résidentiel et la crainte des tracas d’une gestion quotidienne que cet investissement ne manquera pas de générer.
TREVI GROUP investit annuellement dans une amélioration notable de sa capacité d’offrir un service de pointe à tous ceux qui veulent investir dans l’immobilier résidentiel tant au niveau humain qu’au niveau informatique et conceptuel.
Pourquoi la consommation en matière de "services immobiliers" irait-elle autrement que les autres secteurs : acheter un service ? oui mais à la seule et unique condition que le service offert soit à un coût concurrentiel et couvre une prestation large et bien étudiée.
A l’ensemble de l’analyse, nous devons rajouter un paramètre qui touche tant le marché du neuf que le marché secondaire : la capacité énergétique du bien qui deviendra dans les prochaines années un élément de plus en plus essentiel.
Et 2012?
Voilà la question que se posent chaque début d’année tous les professionnels de leur secteur !
Même s'il ne reste qu’une simple prévision, ce diagnostic demeure essentiel pour bon nombre d’intervenants : les promoteurs qui engagent à long terme des sommes très importantes, les banques chez qui l’aversion au risque semble encore augmenter après 3 années de lutte épuisante, les investisseurs qui tentent de conserver au mieux leur actifs et enfin chaque particulier qui lui aussi veut devenir propriétaire. Non pas pour spéculer sur d’éventuelles plus-values mais pour se sécuriser, pour offrir un toit à sa famille, se mettre à l’abri d’une précarité ennuyeuse quand l’âge de la pension arrive.
TREVI GROUP maintient son estimation pour 2012 : une augmentation des prix qui couvrira l’inflation soit selon nos estimations, une fourchette comprise entre 2,5% et 3%. Les taux d’intérêt hypothécaire sont attendus stables voir une légère baisse pour la plupart des banques interrogées.
Reste l’ampleur de la récession économique: nous retenons l’hypothèse que certains économistes retiennent comme la plus probable, elle sera transitoire, de faible amplitude et les efforts de la BCE favorisant l’apport de liquidités, destiné à l’octroi de crédit permettront de repartir de l’avant dès la 2ème partie de l’année.
A plus long terme tous les paramètres confirment la tendance que nous évoquions précédemment : une hausse plus importante aura lieu d’ici 4 à 5 ans.
Retenez un seul chiffre : le prix moyen /m²/neuf des 3 villes les plus représentatives en Belgique (Bruxelles – Namur – Anvers) s’inscrit à 2.300€ / m² soit la moitié de ce qu’il est en France, Angleterre ou en Italie en prenant la même base de calcul. Même en Espagne aujourd’hui en pleine crise, on atteint une valeur moyenne proche de 3.000€/m².
Conclusion
Une hausse de 2,5%, 3% en terme de valeur, un maintien voir même une légère hausse de la demande grâce à des taux d’emprunt attractifs.
Une offre de qualité, une offre mesurée en terme de volumes mis en chantier, autant d’éléments positifs.
Parallèlement nous constatons des promoteurs acquis à l’importance de l’architecture, des acquéreurs soucieux de trouver un produit parfaitement adapté à leur budget et à leurs envies, une attention particulière à la consommation énergétique voilà autant d’éléments qui confirment l’essentiel : un marketing immobilier est aujourd’hui un élément capital de la réussite des promoteurs et par conséquent de la bonne tenue de l’ensemble du marché neuf et secondaire.
Source: Trevi